En la compraventa de una finca rústica se deben tomar por ambas partes las precauciones ordinarias para toda compra de inmuebles. Además, hay que prestar especial atención a la titularidad de la finca y a su descripción física, su extensión y linderos, ya que es frecuente que no coincida la realidad con lo que figura recogido en el Registro de la propiedad y en el Catastro. Por eso, hoy en Fincalista te estaremos explicando ¿Cómo debe ser el contrato de compraventa en fincas y terrenos?
Puntos que se deben tener claros al momento de realizar un contrato de compraventa
Algo que se debe tener en claro, es la situación urbanística del terreno, para que no existan dudas sobre las limitaciones que puedan afectar a la finca, ni sobre la posible existencia de servidumbres legales o civiles, las condiciones de riego si existen o el acceso a posibles ayudas ligadas a la PAC, por ejemplo. En principio, la legislación aplicable a las fincas rústicas se encuentra establecida en la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y en la Ley Hipotecaria. El contrato de compraventa de fincas rústicas está sujeto, como otros similares, al Código Civil español que compromete a las partes a cumplir los acuerdos formalizados entre ellas. Además, es consensual. Ello significa que los implicados consienten la transacción.
Nota: En Fincalista te ofrecemos los mejores consejos en cuanto a cómo diferenciar fincas y terrenos, esto te ayudará en la elección de la propiedad que deseas antes de concretar una compraventa.
Datos que debe incluir el contrato
Al momento de realizar un contrato de compraventa, bien sea de una finca o un terreno, se deben de incluir los siguientes datos:
1.– Los datos personales de las partes firmantes: (Comprador y vendedor) Nombre, apellidos, domicilio y DNI tanto del propietario como del comprador.
Si las fincas pertenecen a varios propietarios es imprescindible que firmen el contrato todos, ya que se hubiera algún problema solo estarían obligados los que hayan firmado.
2.- Los datos de las fincas que se venden: Es decir, el n.º de polígono y parcela, el municipio donde se encuentran, la superficie (registral, catastral y real), los datos catastrales y en su caso los datos del Registro de la Propiedad.
3.- El precio pactado y en su caso si se da una señal a cuenta del precio final (contrato de arras penitenciarias), plazos y formas de pago. También te servirá analizar la evolución del precio de la tierra, para realizar una comparativa en cuanto al precio pactado.
4.- Conviene también indicar el plazo en el que se irá a la Notaría a elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
5.- También conviene indicar quién correrá con los gastos de la compraventa: Las partes pueden pactar libremente quién debe abonarlos, si no lo hacen o dicen que se haga según ley habrá que atenerse a lo que dice el art. 1455 del código civil: Los gastos de otorgamiento de escritura pública son de cuenta del vendedor y los de primera copia y posteriores a la venta de cuenta del comprador.
Los gastos de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad son de cuenta del comprador. El comprador deberá pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI- contribución) correspondiente al año en el que se formaliza la compraventa, le corresponde pagarlo al vendedor.
6 – Además, se pueden añadir otras cláusulas:
- Como, si se venden conjuntamente los derechos de pago básico de la PAC, describirlos con su numeración.
- Si la finca es de regadío, los datos relativos a la concesión.
- Indicar si la finca se vende libre de cargas (hipotecas, servidumbres…) y ocupantes (arrendatarios, aparceros…)
Es conveniente que el vendedor aporte una nota simple informativa que solicita en el Registro de la Propiedad, acreditativa de las cargas que tenga la propiedad -hipotecas o embargos- y la ausencia de dichas cargas, en su caso.
Lo mismo que, acredite mediante informe del administrador que está al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.
Si existen cargas, se establecerán las obligaciones de las partes a los fines de su eliminación y liquidación.
7.- En cuanto a las firmas si el contrato va a ser firmado por algún testigo, en ese caso hay que indicar el nombre, apellidos y DNI del testigo que firme.Y es conveniente firmar todas las hojas del contrato al menos por duplicado, de esta forma el vendedor se quedará con un contrato y el comprador se quedará con el otro, ya que será necesario conservarlo por si surge algún problema.
Problemas con Catastro o Registro
Uno de los problemas más frecuentes que se pueden dar a la hora de valorar una finca rústica, es que los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad no coincidan.
A la hora de describir una finca o parcela rústica existen tres realidades distintas:
- Física: la ubicación y dimensiones objetivas de la finca.
- Jurídica: la descripción que aparece en las escrituras o contratos.
- Catastral: la localización o superficie que le atribuye el Catastro.
Hay ocasiones en las que estas tres realidades no coinciden. Por ejemplo, los datos que aparecen en el Registro de la Propiedad muchas veces no son exactas, ya que provienen de las escrituras, y estas a veces recogen las manifestaciones de los interesados. Los datos aportados por estos pueden ser inexactos, por ejemplo, a causa de medidas realizadas “a ojo”, confusiones con los puntos cardinales al señalar los linderos, etc.
Por otra parte, también puede suceder que la realidad física no coincida con los planos que figuran en el Catastro, a causa del algún error de apreciación en el mismo.
En la actualidad se está trabajando para unir estas tres realidades (física, registral y catastral) a través de la puesta en marcha de una serie de procedimientos que buscan la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y la realidad jurídica extra registral. Una de las iniciativas es poner en marcha medios telemáticos que permiten una comunicación rápida y ágil de los datos de fincas entre Registro, Catastro y notarías.
Nota: También te servirá conoce cómo rentabilizar una inversión en una finca rústica, a fin de generar ingresos y recuperar el dinero invertido en tu propiedad. Teniendo esto presente, bien sea que desees comprar o vender una finca o terreno, debes considerar los puntos aquí expuestos para realizar un contrato de compraventas. Esperamos que esta información que te hemos provisto en Fincalista te ayude a crear un contrato de compraventa de fincas y terreno que se apegue a la ley.
