Como hemos definido en ocasiones anteriores, una finca rústica es una propiedad sobre la que existe una interdicción de urbanización, tal y como establece la Ley del Suelo. En relación a esto, a muchos propietarios les surge la duda de si es posible dividir o segregar una finca rústica. La respuesta es afirmativa, no obstante, hay ciertos requisitos que deben cumplirse.
En cualquier caso, el tipo de terreno es independiente de la segmentación de una finca. A priori, dividir una finca en partes más pequeñas puede parecer una cuestión sencilla. Sin embargo, hay ciertas cuestiones a tener en cuenta que pueden complicar el proceso.
¿Qué es la segregación de una finca rústica? ¿Y la división?
La segregación de una finca rústica es el proceso mediante el cual se separa una porción de terreno a partir de la finca rústica original. Una vez finalizado el mismo, esa porción pasa a ser una finca completamente independiente, nueva y distinta.
En cuanto al término de dividir una finca rústica, a pesar de tener similitudes con el anterior, no es exactamente igual. En este caso, el proceso consiste en fraccionar una finca, de forma que dé lugar a dos a más propiedades distintas.
Es decir, la diferencia principal se halla en que, en la segregación, el terreno original sigue existiendo, solo que con una disminución en su tamaño. Ahora bien, si dividimos una parcela, la finca original deja de existir para formar dos o más bienes nuevos.
¿Qué proceso es mejor para el propietario?
A nivel fiscal, la operación de segregación es más favorable que la de división. Una vez llevadas a cabo este tipo de operaciones, el propietario deberá hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este último, consiste en el pago del 1% del valor venal de la finca.
Aquí, hay una ligera diferencia. Mientras que en el proceso de segregación el valor a tener en cuenta será el del terreno segregado (de menos tamaño que el original), en la división, se tendrá en cuenta el valor total de la finca.
Motivos para segmentar una finca rústica
Son numerosos los motivos que pueden llevar a un propietario a segregar una finca rústica. El principal, puede ser la venta de una porción de la finca. No obstante, existen otras situaciones que pueden requerir esta operación. Por ejemplo, podría darse el caso de que varios hermanos hereden una misma finca y decidan repartirla en partes iguales.
Por otro lado, segregar una finca rústica puede ser una opción estratégica si queremos dedicar las partes a distintas actividades. De esta forma, será más fácil que nos concedan los permisos para una misma actividad en cada una de las fincas.
Aun así, lo cierto es que las posibilidades son amplias, todo dependerá de los deseos del titular y sus circunstancias.
Requisitos para segregar una finca rústica
¿En qué casos se puede dividir o segregar un terreno?
Para segregar una finca rústica, las porciones de terreno resultantes deberán tener una superficie mayor que la unidad mínima de cultivo. Esta última varía por municipio y está regulada por la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias (art. 24 y ss).
Es decir, serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a terceros los negocios jurídicos por los que se produzca la división de una finca en porciones inferiores a la unidad mínima de cultivo. Por ende, las partes que lo lleven a cabo entrarán en copropiedad o proindiviso de la finca.
No obstante, hay algunos casos en los que se permite la excepción, a pesar de que la porción de terreno segmentada no alcance el mínimo estipulado.
- Cuando se segrega una finca para adherir a la finca colindante. En este caso, aunque la parte segregada no cumpla con la Unidad mínima de cultivo, es posible la separación. Siempre y cuando la unión de la parcela matriz y la parcela a la que se le añade la porción suman la superficie requerida.
- Se permite la segmentación si la porción se destina dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario. Para ello, será necesario haber obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística. Además, posteriormente, se deberá acreditar la finalización de la edificación.
- Igualmente, se permitirá una excepción si la segregación es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad, retracto, establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
- Si la segregación es causada por una expropiación forzosa.
¿Dónde podemos encontrar cuál es la unidad mínima de cultivo para cada municipio?
Estos datos están disponibles en la Orden de 27 de mayo de 1958, por la que se fija la superficie de las unidades mínimas de cultivo para cada uno de los términos municipales de las distintas provincias españolas. Puedes consultar la superficie mínima de cultivo de tu municipio aquí.
Cómo segregar una finca rústica
Ahora bien, una vez definidos los requisitos para segregar una finca rústica, vamos a determinar los pasos para completar el proceso:
- Lo primero que has de hacer es obtener la licencia de segregación del ayuntamiento del municipio correspondiente.
- Elaborar la escritura de segregación, que deberá ser llevada a cabo por un notario.
- Inscribir la acción en el Registro de la Propiedad. Primero, deberá inmatricularse la finca matriz y luego segregarse, para, finalmente, inscribir dicha segregación.
¿Qué ocurre si la finca tiene varios propietarios?
La segregación podrá realizarse siempre y cuando se cuente con el consentimiento de todos los propietarios de la finca matriz.
¿Y si tiene cargas la finca?
En el hipotético caso de que la parcela que se pretenda segregar tenga cargas, la finca segregada asumirá las mismas. Es decir, se traspasan a la finca segregada.
