En España, la ley de Suelo y Rehabilitación Urbana se encarga de proteger las zonas rurales, especialmente para controlar la edificabilidad. Teniendo esto presente, en Fincalista te explicaremos si se puede construir en una finca rústica y cuáles son los trámites que se emplean.
Además, todos los terrenos están sujetos a una calificación urbanística que los distingue en tres categorías:
- Urbano.
- Urbanizable.
- No urbanizable.
Estos últimos, también conocidos como terrenos rústicos o no adecuados, son aquellos en los que por diferentes motivos (características, localización, protección medioambiental, etc.) con carácter general no está permitida su urbanización y, por lo tanto, la edificación de viviendas.
Pero, para entender mejor esta restricción, que impide construir en una finca rústica, analicemos qué son los suelos rústicos.
¿Qué es una finca rústica?
Los terrenos rústicos o rurales son los que, aparecen reflejados en el Plan General de Ordenación Urbana como no urbanizables. Se les protege por contar con algún tipo de protección específica (paisajística, de servidumbre, etc.) y/o estar destinados a usos diferentes:
- Ganadería.
- Agricultura.
- Desarrollo de infraestructuras.
- Servicios públicos.
- Áreas verdes.
- Entre otros.
Tipos de fincas rústicas
En España existen dos tipos de terrenos rústicos, los cuales son:
- Suelo no urbanizable normal: Tiene las características que hemos mencionado anteriormente. Aunque con carácter general no permite urbanizar o construir en este tipo de terreno rústico en determinados casos. Y de acuerdo con las normativas de los municipios o comunidades autónomas correspondientes, sí permite construir en una finca rústica edificaciones, siempre y cuando estas estén relacionadas con la explotación del terreno.
- Suelo no urbanizable protegido: Se trata del terreno rústico que dispone de algún tipo de protección específica y que, en virtud de ella, prohíbe expresamente cualquier trabajo de urbanización. Son terrenos que deben ser protegidos íntegramente.
Como ves, la clave para saber de qué tipo de suelo estamos hablando no es su cercanía a una urbe, sino la calificación que tiene en la legislación urbanística. Así, puedes encontrarte con que dispones de suelo rústico, urbanizable o urbano, por lo cual podrás efectuar los trámites para construir en un terreno rústico.
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Clasificación de los terrenos rústicos según su actividad
Existen distintos tipos de terrenos rústicos según la actividad que se desarrolla en ellos:
- Fincas agrícolas: Dedicadas al cultivo. Se dividen en función del tipo de cultivo para el que están preparadas. Por lo tanto, hay fincas agrícolas de secano y de regadío.
- Fincas ganaderas. Todas las dedicadas a la explotación pecuaria, del tipo fincas ganaderas de secano (prados y pastizales) o fincas ganaderas de regadío (prados).
- Fincas forestales. Dedicadas a la producción y comercialización de árboles, madera y sus derivados.
- Fincas cinegéticas. Terrenos destinados a la explotación de animales salvajes como cotos de caza públicos o privados. Se clasifican en función de la tipología de caza autorizada. Así, puede haber fincas de caza mayor para jabalís, ciervos, venados, gamos o muflones y fincas de caza menor para conejos, codorniz, liebre, tórtolas, perdices, faisanes, entre otros.
Viviendas, masías y hoteles rurales. Fincas que sin ser edificables, sí permiten ejecutar construcciones para usos lucrativos como el turístico, el deportivo, el cultural, el científico o la enseñanza, si están vinculadas a los espacios naturales.
¿Qué se puede construir en una finca rústica?
En todos los casos siguientes, hay que tener en cuenta que depende de la normativa local y autonómica aplicable, así como el grado de protección del suelo en cuestión. No es lo mismo querer construir en un terreno rústico en el campo que en medio de un parque natural protegido.
Por ende, si deseas construir en un terreno rústico una casa, es decir saliéndose de los núcleos urbanos, debes tener en cuenta que, tendrás que afrontar diversas limitaciones administrativas. Dichas limitaciones pueden variar de forma radical y hacer cambiar el proyecto original.
Además, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como mencionamos en un principio, se encarga de proteger los terrenos rústicos y controlar las edificaciones. Teniendo presente este aspecto, podemos comprender por qué se prohíbe construir en un terreno rústico.
Sin embargo, dicha Ley le permite a las comunidades autónomas, como lo son los ayuntamientos, establecer sus propias excepciones para construir en un terreno rústico.
Dicho esto:
- En muchas comunidades, se permite la construcción de pequeños refugios (del orden de 20 m²) en terreno rústico. Este tipo de refugios se justifican como soporte al mantenimiento de la finca y la actividad que se puede desarrollar en ella.
A partir de cierta superficie en la parcela, 5.000 m² o 10.000 m², se puede construir una vivienda con un límite de metros cuadrados. Esta vivienda en general ya puede tener una superficie cómoda, de más de 100 metros cuadrados.
¿Qué se puede construir en una finca rústica?
Como puedes imaginar, resulta complicado hacer habitable un refugio de tan poca superficie o tener un terreno de tantos metros cuadrados para poder construir en una finca rústica una vivienda con todos sus permisos en regla.
La única construcción que podrás realizar en un terreno así será, aparte de las que hemos citado anteriormente, cualquier tipo de construcción dedicada al almacenamiento o actividad agrícola o similar.
Este tipo de construcciones se pueden realizar con licencia y todos los preceptos legales inicialmente, con un uso específico. Por eso, en Fincalista te estaremos explicando, qué trámites administrativos debes llevar a cabo para construir en un terreno rústico.
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¿Cómo construir una casa en un terreno rústico?
Primordialmente, el propietario debe contar con el proyecto técnico redactado sobre la obra que desea llevar a cabo. Una vez visado por el colegio profesional correspondiente, el promotor de la vivienda se debe dirigir al ayuntamiento y solicitar la correspondiente licencia de obra.
Por lo general, según la comunidad autónoma de la que se trate, se necesitará un trámite previo ante el órgano competente autonómico, la llamada calificación urbanística, que es la autorización autonómica.El ayuntamiento remitirá el expediente a la consejería competente en materia de urbanismo, ya que, previamente habrá solicitado los informes sectoriales correspondientes y habrá hecho una información pública. Por lo general, en el Diario Oficial de la Comunidad y en un periódico.
Obtener la licencia de obra para construir en un terreno rústico
Si el expediente cumple con el planeamiento, tanto municipal como autonómico y los informes sectoriales son positivos se le concede la calificación urbanística, con la que el ayuntamiento ya puede conceder la licencia de obra.
En otro orden de asuntos, conviene saber que la resolución autonómica debe ser motivada y comunicada en un periodo concreto que, tiene un plazo de concesión de tres meses. La falta de resolución tiene efectos desestimatorios con carácter general, lo que se denomina en la administración, “Silencio negativo”.
Finalmente, el propietario que desee construir en un terreno rústico,debe saber que existen una serie de trámites finales, entre los que destacan el pago de la licencia municipal, que suele ser un porcentaje del presupuesto de las obras reflejado en el proyecto presentado.
Además, en algunas autonomías se debe abonar el llamado ‘canon urbanístico’ y/o presentar una fianza. Estos deberes y cargas previstas en la calificación urbanística deberán constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente.
Como hemos visto en este artículo, los terrenos rústicos se clasifican en 2 tipos, los no urbanizable normal y los no urbanizables protegidos. Además, según su clasificación y el análisis que realice el ayuntamiento, ellos decidirán si se puede construir en un terreno rústico o no.
Además, se debe tener en cuenta que, para conseguir el permiso para construir en un terreno rústico, se deben efectuar varios trámites, los cuales se deben presentar ante el ayuntamiento. Esperamos que este artículo te sea de gran utilidad, para identificar si tu finca rústica es acta para realizar edificaciones o no.
