¿Cómo tributa una finca rustica?
Es posible que te hayas encontrado en la situación de heredar una finca rústica y desconozcas muchas cuestiones legales y tributarias al respecto. Qué se debe declarar, cuál es valor adquirido, qué trámites hay que realizar para vender una finca rústica heredada. En este artículo, explicaremos en profundidad las obligaciones que te corresponden como propietario de un terreno rústico heredado.
Las fincas rústicas heredadas pueden aportarnos el potencial de desarrollar actividades agrícolas, ganaderas o de caza. Así, cabe la posibildad de plantar un huerto que dé cabida a un cultivo de uso propio. No obstante, otra opción es arrendarlo y obtener unos ingresos económicos.
¿Cuánto tributa la venta de una finca rustica?
En el caso de que hayamos heredado una finca rústica, solo tendremos que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Entonces, a partir del primer año habrá que abonar el IBI y, en el caso de las fincas rústicas en alquiler, también el IRPF y el IVA.
Para obtener una mayor rentabilidad del terreno, es aconsejable que sea el propietario quien gestione el terreno para alquilarlo cuando sea posible. Por ejemplo, si se trata de una finca rústica con cultivo, el propietario podrá obtener más valor económico. Por el contrario, si vendemos el terreno, tributará como renta en la declaración del IRPF del año en que se transfirió.
Por lo tanto, al proceder a la tributación de una finca rústica heredada en Hacienda, es necesario tener en cuenta ciertas cuestiones. En especial que hay que pagar el Impuesto de Donaciones y Sucesiones y realizar la declaración de la renta en nombre del fallecido.
No obstante, es después del primer año cuando hay que aportar como impuesto el IBI. En el caso de las fincas rústicas en alquiler, también el IVA y el IRPF. Por ello, es importante que gestiones las rentabilidades y acuerdes con posibles arrendadores la gestión del terreno. Es decir, es posible que durante el primer año te sea más rentable gestionarlo tú mismo y alquilarlo más adelante.
Además, si inviertes los primeros meses en arreglarlo y plantar algún fruto, podrás obtener una mayor rentabilidad de la finca rústica. A su vez, esto te permitirá que los impuestos a pagar sean menores que los ingresos y ganar dinero de la parcela.
¿Qué sucede si uno de los herederos se queda con el terreno?
En ocasiones, puede ocurrir que varios miembros hayan heredado una misma finca rústica. Si esta no puede dividirse, existe la posibilidad de crear diferentes escrituras a nombre de todos los herederos. Lo que se conoce como proindiviso.
Entonces, los propietarios del terreno rústico deberán ponerse de acuerdo para llevar a cabo la gestión. Así como también el uso que se va a hacer del mismo y la venta, si fuera necesario. En este caso, el problema que podría darse es que varios herederos decidan vender. La solución es que uno de los nuevos propietarios compre su parte, siempre y cuando haya un acuerdo entre todas las partes.
Pues, si la finca rústica heredada ha sido heredada por una única persona y no ha habido otros inmuebles para repartir, quien hereda debe compensar al resto de propietarios. O sea, tiene que pagar al resto de propietarios la parte de la parcela que les corresponda, una vez adquirido. La cantidad estará entonces libre de tributación, debido a que se transfiere una finca o solar.
Por otro lado, si está a nombre de todos los herederos y uno quiere adquirir el total del terreno, este deberá comprar su parte al resto. Así, se realizará una escritura de extinción de condominio.
¿Qué tributación de venta de terreno rústico heredado se debe pagar?
Pongámonos en la situación de que hemos realizado la venta de una finca rústica que teníamos en propiedad junto con otros hermanos, ¿a qué impuestos debemos hacer frente?
Pues bien, El suelo rural o rústico está regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo (en adelante, Ley de Suelo).
Dentro de la Ley del Suelo, en el artículo 12, se define el concepto de sueño rural. Es decir, se establece como tal todo suelo que no está urbanizado con arregla a la Ley. En lo que se refiere a las repercusiones fiscales, habría que discernir entre las que deberá soportar el vendedor, y las que deberá asumir el comprador.
¿Qué impuestos paga el vendedor de un terreno?
a. Impuesto de la renta de las personas físicas (artículos 33 y siguientes de la Ley del IRPF). Siempre que la venta implique un incremento del patrimonio para el vendedor, habrá que incluirlo en la declaración del IRPF del año siguiente a la compraventa.
Sin embargo, no simpre puede suponer una ganancia, ya que puede darse una disminución patrimonial. Esta se da si la diferencia entre el valor de la venta es menor al de la adquisición.
Otra de las cuesiones a destacar, es que si el vendedor reside fuera de España, el vendedor deberá retener al comprador el 3% del precio e ingresarlo a Hacienda. El motivo es a cuenta del Impuesto a aquel le corresponda pagar en su declaración.
b. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Corresponde al año en el que se formaliza la compraventa, en este casi habrá que atender al año natural.
c. Gastos asociados con la compraventa. Estos dependerán de la negociación a la que se llegue con el comprador. Al consistir en la transmisión de una finca rústica, la compraventa se encuentra exenta del pago del Impuesto de Valor añadido (IVA) y no está sujeta a la plusvalía municipal.
¿Qué porcentaje se paga a Hacienda por la venta de una finca rústica?
Todo inmueble en venta, ya sea una casa o una finca rústica, cuenta con el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este es abonado por el comprador y consiste en un 8%. Ahora bien, en algunos casos se bonifica a tipos inferiores. Por ejemplo, la edad del adquiriente, si se trata de un agricultor profesional o si es una finca rústica, entre otros.
Además, en algunos sitios, se paga también la plusvalía municipal, que corre a cargo del vendedor. Por otro lado, tenemos la “plusvalía del IRPF” o la “ganancia de patrimonio”, que siempre va a ir a cargo del vendedor y está vigente en todas partes. Este impuesto irá reflejado en la declaración de la renta del año siguiente.
No obstante, se origina si el precio del terreno vendido es superior al de la adquisión (herencia o donación). En ese caso, el vendedor pagará un porcentaje de la diferencia entre el valor de la herencia y el de la venta.
Por ende, al realizarse una herencia, ha de tenerse en cuenta la posibilidad de la venta por alguno de los sucesores. Es recomendable dar un valor al inmueble en la escritura de la herencia superior al mínimo fijado por Hacienda. Así, se evita el pago del impuesto de ganancia de IRPF.
A esto se le suma que, si hemos adquirido una finca, habrá que pagar al Ayuntamiento anualmente el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI). Dicho impuesto será el único gravamen a pagar como propietario en la tributación de venta de una finca rústica heredada. No obstante, en las fincas rústicas en alquiler se tienen en cuenta otras cuestiones. Por ejemplo, hay que dar de alta el epígrafe de arrendamiento y abonar el IVA y el IRPF correspondiente. Si no se da de alta, el propietario deberá declarar el importe percibido cuando se declare el IRPF del año.
Por último, si se ha decidido vender, el vendedor en su declaración del impuesto de la renta anual tributará por una ganancia o pérdida patrimonial mientras que el comprador deberá de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Aspectos a tener en cuenta al heredar una finca
Hemos de comprender que los herederos de una finca rústica pueden enfrentarse a ciertas dificultades, ya que no es lo mismo que un unmueble urbano.
Uno de los principales problemas que podemos encontrarnos puede darse al intentar vallar la parcela. Puede que no termine de quedar claro dónde están los límites colindantes. En ocasiones, puede ocurrir que los datos que aparecen en el Registro de la Propiedad y en el Catastro no coincidan. De darse el caso, habrá que contactar con un notario para que notifique los problemas y encontar una solución en la mayor brevedad posible.
También, previamente a determinar el precio, se debe realizar una tasación en función del tipo de terreno y su ubicación. Así, dependiendo de la comunidad autónoma habrá que tributar o no el Impuesto de Sucesiones. Este último dependerá de lo que establezca la Agencia Tributaria de dicha región. Por norma general, suele ser el valor catastral multiplicado por un factor de corrección.
No todo puede ser pagar, en el caso de pagar impuestos en exceso, se puede solicitar una tasación pericial contradictoria para que el inmueboe sea más asequible.
Se suele instaurar un precio acorde con la situación del mercado y el tipo de propiedad. Por ello, es imprescindible contar con expertos para tasar el valor de una finca rústica y no caer en el engaño.
