Tal vez estás pensando en comprar un terrero con el objetivo de comenzar un proyecto de edificación, para entablar un negocio. Pues, en Fincalista, expertos en venta y arrendamiento de fincas rústicas, te ayudaremos a saber si un terreno es edificable, a fin de que selecciones la mejor opción para que comiences tu negocio.
¿Qué terreno es edificable en España?
Existen normativas que controlan el uso del suelo y su edificabilidad. Destaca la ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que diferencia tres tipos de suelo:
- Urbano.
- Urbanizable
- No urbanizable.
Para saber si un terreno es edificable debes conocer su situación registral. Esa información la encontrarás en el Registro de la Propiedad. Para que puedas construirte una vivienda lo importante es que el suelo esté catalogado como solar en el ayuntamiento correspondiente.Antes de poner en comercialización cualquier terreno edificable, se recomienda comprobar su situación y conocer cuáles son las condiciones urbanísticas.
Comprobar la normativa municipal para saber si un terreno es edificable
Es imposible saber qué hacer sin haber comprobado la normativa municipal de suelos y corroborar si el terreno es edificable. Hay una terminología urbanística muy similar para todos y que conviene conocer. Esto puede ayudar a determinar qué puedes hacer en un terreno y cuántos metros cuadrados máximos vas a poder construir.
Lo principal es saber si la superficie de nuestro interés cumple con la superficie de parcela mínima. No todos los solares son edificables, principalmente porque las dimensiones de la parcela no lleguen a la parcela mínima que estipule la normativa, que busca unir parcelas demasiado pequeñas junto con las contiguas para aprovechar la edificación. Incluso se puede encontrar el caso en el que la parcela cumpla el mínimo, pero la contigua no y por esta causa no den licencia, ya que, si lo hicieran, dejarían la parcela vecina sin posibilidad de edificar.
Establecer el ancho de la fachada para saber si un terreno es edificable
Otro concepto importante es el ancho de fachada mínimo para determinar si un terreno es edificable. Al igual que con la dimensión global de la parcela, sucede con los metros lineales de fachada. Si faltan unos centímetros, la licencia nunca va a llegar.
Evaluar el uso del suelo
Ya sea global, compatible o complementario, otro aspecto a considerar es el uso del suelo, ya que los suelos se clasifican en:
- Residencial.
- Terciario.
- Industrial.
- Dotacional.
Y a partir de ahí existen muchas subdivisiones. Habría que investigar qué usos compatibles o complementarios se pueden realizar en esa parcela y si el terreno es edificable. Se podría investigar, por qué puede interesar tener un despacho profesional en planta baja o una pequeña tienda, y esa posibilidad siempre la determinará la normativa.
¡Te interesa! Si deseas conocer, sí un terreno es edificable, te conviene conocer si se puede construir en un terreno rústico y que tipo de edificaciones están permitidas.
Determinar las dimensiones del terreno y la edificación
En cuanto al volumen de la edificación, hay varias cosas para tener en cuenta. La edificabilidad determina cuánta superficie vas a poder construir y está relacionada con los metros cuadrados que tiene una parcela.
Es una relación entre los metros de la parcela (metros cuadrados del suelo) y los metros construidos (metros cuadrados techo). La edificabilidad es uno de los factores que se encargan de regular que la relación de casa grande en parcela grande no siempre se cumple.Por otra parte, el concepto de ocupación, define el número de metros cuadrados que podrás ocupar en el total de la planta de la parcela, es decir cuánto espacio de la parcela podrá ocupar la edificación independientemente de las plantas.
Normativas que se deben cumplir en un terreno edificable
Los retranqueos son la distancia que nos obliga la normativa a alejarnos de los linderos, siendo las líneas que delimitan la parcela y varían en función de si es con respecto a la vía pública o a otra parcela. Otro aspecto que afecta al volumen son las alturas permitidas.
Saber el máximo número de plantas que puedes construir es un dato relevante. Por último, hay que tener en cuenta la altura máxima que puede alcanzar el edificio, que se mide sobre la rasante del terreno hasta el punto más alto de la edificación, y nos dará una idea del número de plantas que podemos hacer.
Definición de los tipos de terrenos edificables
Al hablar de terrenos edificables no aclaramos si nos referimos a fincas, solares o parcelas.
- Parcela: Es un terreno delimitado procedente de otro más grande.
- Finca: Es un término legal que se utiliza en el registro de la propiedad. Define a cualquier propiedad inmueble que tenga un propietario y esté delimitada. Se clasifican en fincas
- Rústicas.
- Industriales.
- Urbanas.
Estas clasificación permiten determina si estas fincas son edificables o no. El concepto finca identifica cualquier propiedad, incluso un aparcamiento o local, y no implica ninguna condición sobre si es un terreno edificable o en qué condiciones.
¡Interesante Saber! El término finca corresponde al derecho privado, en tanto que el término parcela es más relevante en la legislación fiscal y catastral (identificación y valoración de inmuebles), así como en la normativa urbanística, pues la parcela es la unidad de suelo con aprovechamiento urbanístico (edificabilidad). Mientras, una finca es la unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente. Por lo tanto, una finca puede incluir varias parcelas.
- Una finca rústica es la dedicada a la explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética y apenas permite la edificación (salvo los casos excepcionales de casas rurales o campings).
- La finca industrial permite la edificación de fábricas o empresas del sector secundario.
- Las fincas urbanas son las únicas en las que se puede construir una vivienda, siempre que cumplan el Plan de Integración Urbana del municipio, que es el encargado de regular si las fincas son edificables y en qué condiciones debe hacerse.
Terrenos considerados aptos para edificar
En el plan de ordenación de cada localidad explica lo que se considera terrenos o parcelas urbanas. Se pueden considerar que un terreno es edificable al presentar el Proyecto Constructivo y al cumplir con los trámites correspondientes, de esta manera, el Ayuntamiento dará la licencia de obras y se podrá iniciar la construcción de la casa. Debe contar con servicios esenciales, tales como:
- Accesos.
- Suministro eléctrico.
- Suministros de agua.
- Servicio de alcantarillado.
Hay que asegurarse de cumplir con el plan de ordenación municipal además de desarrollada urbanísticamente.
Condiciones para terrenos urbanizados
Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
- Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
- Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas, no comportará por sí mismo su consideración como suelo urbanizado.
- Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.
- También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto.
¡Importante! Si estás considerando esta información, para luego decidir invertir en un terreno edificable, te conviene conocer cuánto es el impuesto en la compraventa de una finca rústica.
El suelo urbano es un terreno edificable
En cuanto al suelo urbano, se distingue entre suelo urbano consolidado o solar, es decir, un terreno edificable que cumple con toda la normativa legal para la construcción de viviendas. Dispone de los servicios básicos y está conectado con la trama urbana.
Solo cuando una finca o parcela se cataloga como solar es posible edificar en ella. Los servicios urbanos básicos de un solar son el:
- Acceso peatonal.
- Alumbrado público.
- Acceso rodado con pavimento (calles y no carreteras).
- Suministro de agua potable.
- Suministros de energía eléctrica.
- Dimensiones reguladas.
- Evacuación de aguas residuales.
Por otra parte, el suelo urbano no consolidado, son terrenos en localidades pequeñas, normalmente núcleos rurales que necesitan un procedimiento para ser calificados como solares, por ejemplo:
- Construir accesos.
- Añadir alguna dotación pública.
Suelo urbanizable
Son terrenos que no están ni urbanizados ni edificados y necesitan un plan de desarrollo específico, es decir, no son aptos para construir una casa, y el Ayuntamiento no dará la licencia de obras, si no se realiza antes un trabajo previo de transformación y acondicionamiento. Aquí también se diferencian dos tipos:
- Suelo urbanizable sectorizado: en el que se puede edificar de inmediato.
- Suelo urbanizable especial y suelo urbanizable no sectorizado: se puede urbanizar, pero con condiciones, siguiendo unas estrictas normas de protección ambiental.
Suelo no urbanizable
Se trata de terrenos protegidos por su valor natural y social o por su uso económico. Sobre este suelo solo es posible construir en dos casos:
- Viviendas unifamiliares y naves ligadas a la explotación agrícola o ganadera.
- Edificaciones de utilidad pública o interés social.
El precio del suelo dependerá de su clasificación. El más económico suele ser el no urbanizable y el más caro, el urbano consolidado. En cuanto a este último, según la Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Fomento, en el primer trimestre del año 2021 el precio medio del metro cuadrado se situó en los 136,4 euros.
¿Cuál es el mejor terreno edificable?
Como hemos analizado en este artículo que en Fincalista diseñamos para ti, para saber si un terreno es edificable o no, debemos considerar primero su clasificación. Además, que el mismo debe contar con condiciones apropiadas para la edificación, y tener el permiso del Ayuntamiento de tu provincia.Para mayor información y asesoría, puedes contactarnos y con gusto te ayudaremos en todo lo que necesites.
