El precio de una finca no termina en la compra de la vivienda y el terreno. Una segunda residencia rural tiene una serie de gastos que se mantienen durante todo el año, aunque la casa solo se utilice algunos fines de semana o durante las vacaciones.
La diferencia respecto a una vivienda convencional está, sobre todo, en el exterior y en las instalaciones. Una finca puede tener jardín, árboles, piscina, caminos, sistemas de riego, pozos, depósitos de agua, cerramientos o construcciones auxiliares. Todo ello necesita mantenimiento y, en algunos casos, revisiones periódicas.
Además, cuando la vivienda no es la residencia habitual, hay que contar con otro factor: quién se ocupa de ella cuando los propietarios no están.
El coste anual de una segunda residencia rural depende, por tanto, de las características de la finca, del estado de las instalaciones, de su ubicación y del nivel de mantenimiento que se quiera asumir personalmente.
¿Qué gastos tiene una segunda residencia rural?
Los gastos más fáciles de identificar son los que están vinculados directamente a la vivienda: electricidad, agua, climatización, seguro e impuestos.
Aunque el consumo sea menor que en una vivienda habitual, algunos suministros tienen una parte fija y otros pueden seguir generando consumo aunque la casa esté vacía. El seguro y los impuestos, por su parte, no dependen de que la propiedad se utilice todos los fines de semana.
A partir de ahí aparecen los gastos propios de la finca.
Una propiedad con terreno requiere trabajos de jardinería y mantenimiento exterior. Si tiene piscina, habrá que mantener tanto el vaso como el sistema de filtración y el resto de equipos. Si existe riego automático, pozo o depósito, también habrá que revisar estas instalaciones.
No todas estas partidas tienen una periodicidad mensual. Algunas se concentran en determinadas épocas del año y otras aparecen cuando es necesario realizar una reparación.
Por eso, para calcular el coste de una segunda residencia rural tiene más sentido trabajar con un presupuesto anual que con un gasto mensual fijo.
El tamaño de la finca cambia mucho las necesidades de mantenimiento
Los metros cuadrados de la vivienda no son suficientes para hacerse una idea del trabajo que requiere una finca.
Una casa de 150 m² puede encontrarse dentro de una parcela pequeña y tener un mantenimiento exterior muy sencillo, o formar parte de una propiedad con varias hectáreas de terreno.
En el segundo caso, la superficie exterior pasa a tener bastante peso.
El mantenimiento puede incluir siega, desbroce, poda de árboles, cuidado de setos, retirada de restos vegetales, limpieza de caminos o conservación de diferentes zonas ajardinadas. La frecuencia dependerá del tipo de vegetación y del uso que tenga cada parte de la finca.
También hay una diferencia importante entre un terreno ajardinado y una parcela que se mantiene de una manera más natural. No todas las fincas necesitan tener el terreno cuidado como un jardín.
Esto hace que dos propiedades con una superficie similar puedan tener costes de mantenimiento muy diferentes.
El jardín requiere trabajo durante todo el año
El mantenimiento del terreno suele concentrarse en determinados momentos, pero no desaparece durante los meses en los que la vivienda está cerrada.
La vegetación continúa creciendo y los árboles siguen necesitando cuidados. Las podas, por ejemplo, se realizan en función de las especies y de las condiciones de cada zona. También puede ser necesario retirar ramas después de episodios de viento o lluvia.
En las zonas ajardinadas habrá que tener en cuenta el riego y el estado del césped o de las plantas. En superficies más extensas pueden ser necesarios trabajos de desbroce o limpieza.
Aquí hay una decisión que afecta directamente al coste: hacerlo personalmente o contratar el mantenimiento.
Un propietario que vive cerca y tiene tiempo puede asumir una parte importante del trabajo. Si la finca se encuentra lejos de la vivienda habitual, es más probable que algunas tareas tengan que delegarse.
¿Cuánto mantenimiento necesita una piscina?
Una piscina añade una partida específica al presupuesto anual.
Durante la temporada de baño hay que controlar el agua, realizar la limpieza y mantener en funcionamiento el sistema de filtración. También hay que revisar bombas, filtros y otros elementos de la instalación. Cuando termina el verano, la piscina necesita una preparación específica para el periodo en el que va a utilizarse menos. La forma de hacerlo depende del tipo de instalación y de las condiciones climáticas de la zona.
El coste varía en función del tamaño de la piscina y de su equipamiento, pero también de quién realice el mantenimiento.
Una parte puede hacerla el propietario si conoce el funcionamiento de la instalación y dispone del tiempo necesario. Otra posibilidad es contratar un servicio periódico para las tareas de limpieza y control y recurrir a un profesional para revisiones o averías. En una segunda residencia rural hay que añadir la cuestión de la supervisión. Una piscina que permanece varias semanas sin utilizarse debería revisarse igualmente para comprobar que no ha surgido ningún problema.
Las instalaciones que se utilizan poco también necesitan revisiones
Una casa cerrada durante meses puede dar una sensación de bajo mantenimiento. Sin embargo, las instalaciones no dejan de necesitar revisiones porque se utilicen poco.
La climatización, las bombas, las puertas automáticas, los sistemas de riego o determinados elementos de la instalación de agua y electricidad pueden necesitar mantenimiento periódico. También pueden producirse averías durante los periodos en los que la vivienda está vacía.
Una fuga de agua es un buen ejemplo. Si ocurre en una vivienda habitual, probablemente se detectará rápidamente. Si sucede en una finca que lleva varias semanas cerrada, puede tardar mucho más en descubrirse. Por este motivo, algunos propietarios establecen revisiones periódicas de la vivienda durante los periodos en los que no están allí. La frecuencia dependerá de las instalaciones y de la distancia.
Las reparaciones forman parte del mantenimiento normal
En una finca siempre pueden aparecer pequeñas reparaciones.
Una puerta exterior que necesita un ajuste, una persiana que deja de funcionar, una tubería de riego que pierde agua, una valla que se deteriora o una bomba que falla son situaciones habituales en cualquier propiedad con terreno.
No todas suponen un gasto importante por separado. El problema está en que resulta difícil prever cuándo aparecerán.
Además, en una segunda residencia rural la reparación puede implicar un desplazamiento. Si el propietario vive cerca, puede acercarse para comprobar qué ocurre. Si vive lejos, tendrá que coordinarse con un profesional o hacer un viaje específico.
Tener localizados profesionales de confianza en la zona puede facilitar bastante esta gestión, especialmente en fincas que permanecen vacías durante largos periodos.
Qué papel tiene la distancia
La ubicación de la finca afecta al coste de mantenimiento de una manera que no siempre se tiene en cuenta al comprar.
Una propiedad situada a pocos kilómetros permite hacer revisiones, encargarse del jardín o acudir cuando surge una incidencia. Una finca que requiere un desplazamiento largo hace que muchas tareas tengan que planificarse con antelación.
También cambia la posibilidad de hacer el mantenimiento personalmente.
Si cada visita implica varias horas de carretera, cortar el césped o limpiar la piscina deja de ser una tarea sencilla de fin de semana. En ese caso puede resultar necesario contratar parte de los trabajos.
Los desplazamientos también forman parte del coste de propiedad, aunque no aparezcan asociados directamente a la finca.
Mantenerla personalmente o contratar los servicios
No existe una única forma de gestionar una segunda residencia rural.
Hay propietarios que se encargan personalmente de buena parte del mantenimiento. Otros contratan jardinería, piscina y determinadas revisiones. También es habitual combinar ambas opciones. La elección depende principalmente del tiempo disponible, de la distancia y del tipo de finca.
Una propiedad con poco terreno y pocas instalaciones permite asumir más tareas personalmente. En una finca extensa, con piscina y diferentes sistemas de riego o agua, la cantidad de trabajo puede ser considerablemente mayor. También influye el uso que se haga de la vivienda. No requiere la misma organización una finca que se visita prácticamente todos los fines de semana que otra que permanece cerrada durante meses y solo se utiliza en verano.
Seguridad y supervisión cuando la finca está vacía
Una segunda residencia rural puede pasar bastante tiempo sin nadie dentro.
Algunas propiedades cuentan con alarma o sistemas de cámaras. En otras, los propietarios prefieren que una persona de confianza realice visitas periódicas. La supervisión sirve para comprobar el estado general de la vivienda y del terreno, pero también para detectar problemas que pueden agravarse si pasan desapercibidos.
Una revisión después de una tormenta, por ejemplo, puede permitir localizar daños en árboles, tejados, cerramientos o instalaciones exteriores. La necesidad de este tipo de control depende mucho de la ubicación de la finca y del tiempo que permanezca vacía.
El seguro de una segunda residencia rural
El seguro es otro gasto anual que hay que incluir en el presupuesto.
Cuando la vivienda permanece vacía durante periodos prolongados, es importante revisar las condiciones de la póliza y las circunstancias que establece para una segunda residencia.
En una finca rural también hay que prestar atención a los elementos que quedan fuera de la vivienda: piscina, garaje, construcciones auxiliares, herramientas, instalaciones exteriores o determinados bienes situados en el terreno. Las coberturas y condiciones dependen de cada póliza, por lo que no conviene calcular este gasto utilizando únicamente el precio de un seguro de vivienda convencional.
Cómo calcular el coste anual de una finca
Para hacerse una idea del gasto real, lo más útil es dividirlo en tres grupos.
El primero reúne los gastos fijos: seguro, impuestos y suministros.
El segundo incluye el mantenimiento previsto durante el año: jardín, piscina, revisiones de instalaciones, limpieza exterior y otros servicios contratados.
El tercero corresponde a las reparaciones y actuaciones que no tienen una periodicidad concreta.
A esto habría que añadir los desplazamientos necesarios para llegar hasta la propiedad y el tiempo dedicado personalmente al mantenimiento.
El resultado será diferente en cada finca. Una propiedad pequeña y sencilla puede requerir poca gestión, mientras que una finca con mucha superficie e instalaciones puede necesitar una dedicación bastante mayor.
El coste de propiedad no es solo el precio de compra
Cuando se compara el precio de varias fincas, es fácil quedarse con los metros de vivienda y terreno y con las características que ofrece cada una.
Para una segunda residencia rural también merece la pena mirar qué hay detrás de esos metros: cuánta superficie habrá que mantener, qué instalaciones necesitarán revisiones, cuánto tiempo permanecerá la vivienda cerrada y qué distancia habrá que recorrer para llegar hasta ella. Una finca con piscina, jardín y varias hectáreas puede ofrecer muchas posibilidades de uso, pero también implica más mantenimiento que una propiedad con menos elementos.
Ese coste se reparte a lo largo del año y no siempre llega en forma de factura. Parte será dinero destinado a servicios y reparaciones; otra parte serán horas dedicadas a la finca y desplazamientos para mantenerla en condiciones.
Calcularlo antes de comprar permite conocer mejor el coste real de mantener una segunda residencia rural y, sobre todo, saber qué nivel de dedicación va a exigir la propiedad una vez que deje de ser una finca que se está buscando y pase a ser una finca que hay que cuidar.
