¿Qué es un terreno rustico proindiviso?
¿Cómo se pone fin a un proindiviso en una finca rústica?
¿Cómo dividir un terreno proindiviso?
¿Cuáles son los derechos de un comunero o copropietario de un bien proindiviso?
Existe proindiviso en una finca rústica cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas. Por ejemplo, podría darse si cuatro personas distintas compran una misma parcela.
En el caso de los terrenos, la copropiedad no se concreta en una parte exacta de los mismos, sino en una cuota abstracta sobre la finca. Esta cuota abstracta, también conocida como proindiviso, representa el porcentaje de propiedad de cada persona en el bien.
Tomando el ejemplo anterior, cada persona sería comunera o copropietaria de una cuarta parte de la finca rústica (es decir, un 25% cada una), en pleno dominio.
¿Qué es un terreno rustico proindiviso?
El proindiviso en una finca rústica también puede aplicarse a la nuda propiedad y el usufructo de fincas rústicas. Normalmente, se adquiere el pleno dominio del terreno, que incluye tanto la nuda propiedad (propiedad sin uso y disfrute) como el usufructo (uso y disfrute). Sin embargo, también es posible adquirir solo la nuda propiedad y dejar el usufructo a un tercero.
Es importante destacar que no existe proindiviso en una finca rústica entre el nudo propietario y el usufructuario, ya que son derechos diferentes aunque recaigan sobre la misma finca. Sin embargo, si varias personas adquieren la nuda propiedad de la finca rústica y otras el usufructo, sí existe proindiviso entre los nudo propietarios y entre los usufructuarios.
¿Cómo se pone fin a un proindiviso en una finca rústica?
La disolución del proindiviso en una finca rústica o comunidad de bienes puede ocurrir por diferentes causas. Estas pueden ser:
- Consolidación (cuando un comunero adquiere las cuotas de los demás o todos las transmiten a un tercero).
- Pérdida o destrucción de la finca rústica.
- Renuncia de los comuneros a la finca rústica.
- División de la finca rústica.
Para disolver el proindiviso en una finca rústica, los copropietarios pueden llegar a un acuerdo para dividir la propiedad o venderla a un tercero. En caso de no haber acuerdo, se puede recurrir a un procedimiento judicial de división del terreno.
El proindiviso puede extinguirse por las siguientes causas:
- Consolidación: Cuando uno de los copropietarios adquiere las cuotas o porcentajes de los demás, o todos ellos las transmiten a un tercero.
- Pérdida o destrucción de la cosa común.
- Renuncia de los comuneros a la cosa común.
- División de la cosa común.
De acuerdo con el Código Civil, ningún propietario está obligado a permanecer en el proindiviso, y cada uno de ellos tiene el derecho de solicitar su disolución.
Todo copropietario puede exigir en cualquier momento la división del proindiviso.
Sin embargo, los copropietarios no pueden exigir la división de la cosa común si hacerlo resulta inservible para el uso al que está destinada.
En consecuencia, al disolver el proindiviso de un bien, es importante considerar si es divisible o indivisible.
¿Cómo dividir un terreno proindiviso?
En este escenario, ninguno de los copropietarios tiene la plena propiedad de la finca y tampoco tienen una superficie específica asignada en el campo de la propiedad. En cambio, cada uno tiene una «cuota ideal» sobre la parcela. Aunque es posible que acuerden entre sí el cultivo de áreas específicas, esto no otorga propiedad exclusiva sobre esas zonas.
El Código Civil reconoce el derecho de cada copropietario a solicitar la división de la finca, ya que nadie está obligado a permanecer en el proindiviso.
Si se puede dividir la finca rústica, es decir, se pueden crear tantas parcelas como copropietarios que superen la unidad mínima de cultivo, se puede poner fin al proindiviso llegando a un acuerdo. Lo común es contratar a un perito para que realice las segregaciones del terreno y, en caso necesario, llevar esa división a la notaría para formalizarla en escrituras públicas. Si no es posible llegar a un acuerdo, se deberá acudir al Juzgado para solicitar la división de la finca.
¿Cuándo una finca rústica es indivisible?
En cambio, si la finca es indivisible debido a que su superficie no permite crear tantas parcelas como copropietarios que superen la unidad mínima de cultivo, existen dos opciones. La primera es proceder de mutuo acuerdo a vender la finca a un tercero o adjudicarla a uno de los copropietarios, compensando económicamente a los demás o llevando a cabo una subasta voluntaria. La segunda opción sería solicitar la división a través del Juzgado, pero al no ser factible dividir la finca, esta se subastaría públicamente y el dinero obtenido se distribuiría entre los copropietarios según sus cuotas.
En resumen, el proindiviso en un terreno puede resolverse mediante la división de mutuo acuerdo, o en casos de los indivisibles, mediante la venta o subasta de la finca rústica para distribuir el dinero entre los copropietarios.
¿Cuáles son los derechos de un comunero o copropietario de un bien proindiviso?
Derechos relativos al uso de la cosa común:
Cada copropietario tiene derecho a utilizar la finca rústica, siempre que lo haga de acuerdo con su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad y respetando los derechos de los demás comuneros. La norma general es el uso solidario y simultáneo de la finca por todos los copropietarios, pero también pueden acordar el uso por turnos en casos donde el uso compartido sea complicado.
Derechos relativos al disfrute y conservación del bien común
Cada comunero tiene los siguientes derechos:
- Participar en los beneficios y cargas de la finca rústica en proporción a sus cuotas. Por ejemplo, si cuatro hermanos son copropietarios de una finca y cada uno posee el 25%, también participarán en las ganancias y gastos en esa misma proporción.
- Obligar a los demás copropietarios a contribuir en los gastos de conservación de la finca. En el ejemplo anterior, cada hermano deberá aportar su cuota en los gastos de conservación, como hipotecas o reparaciones.
El comunero puede eximirse de esta obligación solo en caso de renunciar a su cuota en la comunidad.
Derechos relativos a la administración y alteración de la cosa común
Es importante distinguir entre administración y alteración de la finca rústica, ya que tienen implicaciones diferentes.
- Administración de la cosa común:
Se refiere al aprovechamiento o disfrute de la finca y tiene un carácter transitorio. Para realizar actos de administración, se requiere el acuerdo de la mayoría de los copropietarios.
En caso de desacuerdo o si el acuerdo mayoritario es perjudicial para los interesados, es posible acudir al Juez para que decida sobre el asunto.
- Alteración de la cosa común:
Se refiere a la disposición permanente de la finca rústica. Para llevar a cabo actos de alteración o disposición, es necesario el acuerdo unánime de todos los copropietarios, incluso si es beneficioso para la comunidad.
Por ejemplo, si los cuatro hermanos desean hipotecar la finca rústica, se requerirá el consentimiento unánime de todos ellos.
- Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común:
Cualquier copropietario puede ejercer acciones judiciales en beneficio de la comunidad o comparecer en juicio para defender sus derechos, según la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo.
- Derecho a la división de la cosa común:
Todo copropietario tiene el derecho de solicitar la división de la finca rústica.
- Derechos de los comuneros respecto a su porción o cuota:
Cada copropietario tiene la plena propiedad de su porción o cuota en la finca rústica, incluidos los frutos o utilidades que genere. En consecuencia, puede transmitir (vender) o gravar (hipotecar) libremente su cuota, y los efectos de esta enajenación o hipoteca están limitados a la porción que se le adjudique en caso de división de la comunidad.
Es importante mencionar que los demás comuneros tienen derecho de adquisición preferente respecto a terceros, lo que significa que tienen prioridad para comprar la cuota en caso de que un comunero desee venderla.
En resumen, los comuneros en proindiviso en un terreno rústico tienen derechos sobre el uso, disfrute, conservación, administración, alteración, defensa en juicio y división de la cosa común, además del derecho a disponer de su cuota dentro de la comunidad. Es fundamental respetar las normas legales y acuerdos entre los copropietarios para asegurar una convivencia armoniosa y una gestión adecuada de la finca.
