Comprar un terreno, ¿Qué debemos tener en cuenta?

Comprar un terreno, ya sea para montar una granja, destinarlo a labores de cultivo o simplemente construir, puede parecer una tarea fácil. Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos factores que determinarán una buena compra o no. En Fincalista te damos a conocer las principales cuestiones a considerar a la hora de comprar un terreno.

Aspectos a tener en cuenta al comprar un terreno

Tipo de explotación del terreno

En primer lugar, es importante preguntarse cuál es el objetivo que quiere que cumpla el terreno. Por ejemplo, puede cederse para la explotación de la finca rústica. Si es una zona de cultivo, puedes negociar con la persona que lo explote un alquiler o un porcentaje de lo que se cultive. Puede ser interesante tanto para ganadería como para agricultura, teniendo en cuenta que el sector primario es muy lucrativo. Esto estaría relacionado con interesarse por qué tipo de terreno es. Asegurarse al ver la finca si es una tierra fértil o si puede servir para ganadería.

Disponibilidad de agua en el terreno

A continuación, sería interesante saber si tiene disponibilidad de agua. No todas las fincas tienen pozo, por lo tanto, si lo tiene, es algo que nos puede dar autonomía. Hay fincas que tienen espacios naturales de agua. Comprobar si es de regadío, si tiene concesión de riego y el volumen y la superficie que se puede regar y lo que se paga por ello.

Orientación del terreno

El siguiente planteamiento al elegir comprar un terreno tendría que ver con la orientación que tiene el mismo, estrechamente relacionado con la climatología. Esto permitirá que el invierno no sea tan frío y el verano no tan caluroso. Al tener una climatología más moderada se podrán cultivar más tipos de productos. Por ejemplo, la orientación sur te va a permitir aprovechar al máximo la energía solar por lo que si tu actividad va a estar enfocada a la agricultura, este factor puede ser muy determinante a la hora de comprar un terreno.

Lo siguiente sería comprobar si las viviendas de la finca disponen de célula de habitabilidad. Si no la tienen, a nivel de normativa sólo se permite un habitáculo para guardar herramientas y enseres.

Accesibilidad del terreno

Al comprar un terreno, tenemos que prestar atención a si tiene acceso a vías principales. Ver si tiene un acceso cómodo, facilita las comunicaciones. Un consejo que podemos darte antes de comprar un terreno, es verlo desde nuestro ordenador mediante Google Maps y Street View. Así podremos hacernos una idea de si el terreno tiene accesos, su orientación, su superficie, su proximidad al pueblo, etc.

Derecho de Servidumbre

Al comprar un terreno, debemos fijarnos si hay establecido un derecho de servidumbre que permitiría a otra persona, aparte del dueño, utilizar nuestro terreno. Hay muchos tipos de servidumbre (de paso, de aguas, de acueducto, etc.), lo importante es conocer la localización exacta de la servidumbre y hasta que grado va a afectar a nuestra actividad en nuestro terreno.

Conocer el histórico del terreno a comprar: Situación Registral del terreno

Recomendamos, antes de comprar un terreno, ir al Registro de la Propiedad para solicitar una nota simple registral y comprobar los siguientes aspectos:

• Comprobar que el contrato se está haciendo realmente con el propietario del terreno y no con alguien que no tiene derechos sobre esa finca.
• Asegurarse de que no existe ninguna carga o usufructo pues será el usufructuario quien tiene derecho a utilizar la finca y por lo tanto sabrás si el que vende tiene alguna limitación y si puedes disfrutar la finca o tienes que esperar a que se cumpla el usufructo.
• Comprobar que no existe ninguna hipoteca, embargo o servidumbre al comprar un terreno.
• Ver la superficie real que tiene el terreno en escrituras.
• Conocer la existencia de algún arrendamiento rústico y el importe de deudas (sirve para conocer el importe de cuotas pidiendo un certificado al vendedor para comprobar si está al corriente de pago).

Conocer la Superficie real del terreno: Situación Catastral

Una vez que hemos solicitado la nota simple y hemos comprobado la situación registral, debemos hacer lo mismo con la situación catastral del terreno a comprar. Podemos hacerlo mediante la página del catastro, pero si queremos un informe más detallado, podemos solicitar la Certificación Catarstral y comprobar que los datos como la superficie real del terreno y la titularidad coinciden con los datos que constan en la nota simple.

Si ambos registros difieren, lo ideal sería acudir a un perito. Hay que coordinar tanto el registro como el catastro, por lo tanto, si la superficie es diferente a la hora de hacer esta venta habrá que coordinarlo con un informe georreferenciado de la parcela. Este es un factor muy importante a la hora de comprar un terreno.

Conocer el tipo de suelo: Situación Urbanística del terreno

Dependiendo del ayuntamiento, el terreno va a tener unas normativas urbanísticas u otras. A la hora de comprar un terreno, es importante consultar la normativa para comprobar si vamos a poder destinar ese suelo a nuestras actividades previstas.

Por ley, existen tres tipos de suelo: Urbano (inmueble ya convertido urbanísticamente), Urbanizable (inmueble no urbanizado pero que puede convertirse en urbano) y Rústico (terrenos no urbanizables).

Al comprar un terreno es muy importante tener esto en cuenta, ya que igual compramos un suelo destinado a viviendo y más tarde nos damos cuenta de que este es rústico y por lo tanto no podemos edificar en él.

Presupuesto al comprar un terreno

Es conveniente plantearse cuál es el límite presupuestario a la hora de comprar un terreno y qué carga de impuestos vamos a soportar tanto anualmente como durante la compra del mismo (aspectos desde el punto de vista fiscal). Se recomienda revisar el IBI o cuál es el régimen de la transmisión. Podríamos intentar pedir los cinco últimos recibos del IBI ya que el catastro nos los puede pedir a nosotros.

Consejos a la hora de comprar un terreno

Ahora que tienes más claro cómo elegir bien el terreno, se acerca el momento de cerrar el trato, y por ello te damos unos últimos consejos para que tu compra sea un éxito:

Firma un contrato de arras

Antes de comprar un terreno, se realiza un paso previo a modo de reserva que se denomina «contrato de arras». El objetivo de este contrato es «reservar la compra de un terreno» para tener tiempo suficiente para gestionar los trámites necesarios antes de que llegue otro comprador.

Si el vendedor no acaba comprando, tedrá que devolver el importe de la señal y perdera el valor de la paga. Si el comprador vende a otro tercero tendrá que pagar el doble de la paga y perderá la señal.

Firma un contrato de compraventa

El último consejo para comprar un terreno es firmar el contrato de compraventa. Este se debe realizar mediante un notario

Estos son los principales aspectos y consejos a tener en cuenta al comprar un terreno. Si te has quedado con dudas, contáctanos y te ayudaremos a elegir el terreno que más se adapte a tus necesidades.