Tasar una finca rústica puede parecer un proceso algo complejo. Por ello, hemos preparado este artículo en el que explicaremos qué es una finca rústica y cuáles son sus diferentes tipos, cómo valorar una finca rústica y qué métodos existen para tasar una finca, quién es el profesional encargado de llevar a cabo este proceso y cómo debe ser el modelo de informe para tasar una finca. Sigue leyendo.
- ¿Qué es una Finca Rústica?
- Tipos de Fincas Rústicas
- Tasación de Fincas Rústicas
- Métodos de Tasación de Fincas Rústicas
- ¿Qué Método de Valoración de Fincas Rústicas es mejor?
- ¿Quién puede tasar Finca Rústica?
- Modelo de informe de Tasación de Finca Rústica
1. ¿Qué es una finca rústica?
Una finca rústica es una porción de terreno cuya naturaleza y uso están ligados a la explotación agrícola, forestal, ganadera o cinegética. Se trata de un suelo no urbanizable, por tanto, las posibilidades de construir en un terreno rústico están muy limitadas por la ley.
Algunas comunidades permiten la construcción de viviendas en fincas rústicas en el caso de que la propiedad se encuentre cercana a un núcleo urbano, no obstante, es una situación poco frecuente.
Existe la posibilidad de que ya hubiese una edificación anterior en el terreno. En este caso, sería posible reacondicionarla y dedicarla a actividades agrícolas o bien a actividades relacionadas con espacios naturales, ya sean deportivas, de enseñanza o culturales, por ejemplo.
Sin embargo, hemos de tener en cuenta que una finca no será rústica por el mero hecho de localizarse en el campo. Para conocer el tipo de finca en la que nos encontramos, será necesario realizar una valoración de las calificaciones del suelo según lo indique la legislación urbanística vigente.
2. Tipos de fincas rústicas
Existen 4 tipos de fincas rústicas clasificadas en función de la actividad económica a la que están destinadas:
Finca agrícola
Puede ser de secano, regadío, hortícola al aire libre, arrozal, frutal de cítricos (naranja, mandarina, pomelo, limón), frutal de árboles no cítricos (hueso, pepita, fruto seco, carnosos y platanera), viñedo y olivar.
Finca ganadera
Pueden ser de secano y de regadío.
Finca forestal
Finca cinegética
Dentro de esta encontramos las de caza mayor (jabalí, corzo, ciervo) y de caza menor, entre otros animales se incluyen el conejo, la codorniz o la liebre.
3. Tasación de fincas rústicas
La tasación de una finca rústica es el proceso que consiste en determinar el valor de un bien de naturaleza rústica mediante métodos y procedimientos oficiales y reglados, es decir, tiene un valor judicial. Será necesario realizar una tasación para solicitar un préstamo hipotecario, conocer el valor de mercado, valorar terrenos expropiados, en procesos de compra-venta, para conocer el valor de un patrimonio o impugnar impuestos por parte de la administración.
El valor de una finca rústica va a depender de factores como la superficie del terreno, la actividad de la finca rústica (si es agrícola, cinégética, ganadera o forestal), la localización y su distancia con respecto a la capital de provincia más cercana. Además, influyen otros factores como el clima del terreno, el entorno físico, las instalaciones de la finca, o las construcciones dentro de la misma.
4. Métodos de tasación de fincas rústicas
Podemos distinguir entre diferentes tipos de métodos para tasar una finca rústica. La elección de uno u otro deberá valorarse en función de los aspectos que se implican en la valoración de la tasación y las limitaciones que tenga cada una de las variantes.
Por lo tanto, entre los diferentes métodos para valorar terrenos rústicos podemos distinguir los siguientes:
Método de Comparación:
Este se basa en la comparación de la finca con otras de características similares. Para ello, debemos conocer el precio en operaciones de compraventa que se hayan realizado en un periodo de tiempo próximo.
La parte negativa de esta metodología es que se trata de un proceso que no es especialmente práctico, ya que puede darse una gran oscilación en los precios y las operaciones en el mercado de las fincas rústicas pueden ser poco transparentes.
Método Estadístico
Esta variante de tasación de fincas consiste en analizar estadísticas a través del análisis de la correlación y las distribuciones de probabilidad. Como hemos visto anteriormente, la mayor limitación viene de la falta de información acerca de otras transacciones de compra-venta similares.
Dentro de las variables a estudiar se encuentran la ubicación, el rendimiento económico de la finca, y la distancia al núcleo urbano más cercano.
Método de Capitalización de Rentas
Se trata de uno de los métodos de tasación de fincas rústicas más utilizados. Consiste en analizar los ingresos de la finca y restarle los gastos, es decir, habría que calcular el aprovechamiento económico de la finca rústica.
Con el objetivo de conocer el rendimiento económico de una finca, necesitaremos conocer la siguiente información:
- Ingresos anuales (Ia): Rendimiento de la finca (Rf) x Precio del producto explotado (pp)
- Gastos anuales (Ga).
- Tipo de interés (TI dividido entre 100)
Por lo tanto, la fórmula quedaría así: valor de la tasación = (Rf · Pp – Ga) / (Ti/100)
Método Residual
El Método de tasación Residual Estático se basa en analizar el uso del suelo sin incluir las fluctuaciones a lo largo del tiempo, variable que sí comprende el Método Residual Dinámico.
Otros métodos
Método de Valoración Ambiental: tiene en cuenta los valores medioambientales (si el terreno contiene recursos productivos, sumidero de residuos, fuente de utilidad no productiva o realiza un servicio de soporte a la vida en la Tierra) disponibles en el terreno y les asigna un valor en función de los mimos.
Método de Valoración de Infraestructuras Agrarias: mide el valor de las construcciones existentes en el terreno, como pozos de agua o sistemas de regadío.
5. ¿Qué método de tasación de fincas rústicas es mejor?
En muchas ocasiones, esta respuesta viene dada por la propia ley. El Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. El artículo 23 trata sobre la Valoración en el Suelo Rural, y en este se aportan varias indicaciones.
Cuando el suelo sea rural a efectos de la Ley, los terrenos se tasarán en función de la Capitalización de la Renta Anual Real o Potencial de la explotación. Para ello, se tendrán en cuenta algunos de los siguientes factores en el momento en que se realice dicha valoración: rendimiento del uso, disfrute, explotación o subvenciones concedidas.
El valor del suelo rural podrá ser corregido como máximo hasta el doble de su tasación inicial, teniendo en cuenta factores como la accesibilidad a núcleos urbanos o a centros de actividad económica o bien teniendo en cuenta su cercanía a entornos de cierto valor paisajístico.
Además, el Método de Resposición se empleará cuando las edificaciones e instalaciones deban tasarse con independencia del suelo.
En los casos en los que las fincas rústicas ya contaran con plantaciones y sembrados preexistentes, se tasarán en base a las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
No elegir el método adecuado puede dar lugar a la no validez de la tasación. Con lo cual, se deben tener en cuenta algunos aspectos relevantes antes de valorar una finca rústica.
El primero de ellos es que no se puede elegir el método de comparación en las situaciones de valoración para la expropiación forzosa.
El siguiente es que antes de vender una finca rústica, se pueden conocer los límites superior e inferior mediante el Método de Capitalización de Ventas y el de Comparación.
Por último y si nuestro interés es el de tasar patromonios, se debe utilizar el Método de Comparación. No obstante, el Método de de Capitalización de Rentas será más exacto en una situación de futuro.
6. ¿Quién puede tasar una finca rústica?
Para tasar una finca rústica y que este proceso contenga una validez legal, el responsable de la misma debe poseer la titulación oficial de ingeniería agrónoma o de ingeniería técnica agrónoma.
Si la finca rústica contiene construcciones industriales, estas podrán ser tasadas por arquitectos, arquitectos técnicos o titulados en ingeniería industrial.
7. Modelo de informe de Tasación de Finca Rústica
Un modelo de informe de tasación de finca rústica debe contener los siguientes apartados:
- Antecedentes: en este apartado se incluirá la información relacionada con la identificación del cliente, el tasador y la localización de la finca. Además, deberán incluirse otros aspectos como el motivo por el que se tasa la finca y el método de tasación empleado.
- Fuentes de información: citación de los documentos empleados para realizar el informe.
- Descripción de los bienes valorados: identificación y descripción de los bienes a valorar.
- Valoración de los terrenos: cálculos a través de los cuales obtendremos el valor de la finca rústica.
- Resumen del informe del perito
- Consideraciones legales. Explicación de los métodos utilizados y su relación con la ley vigente.
- Anexos
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