Es importante saber el valor catastral de una finca rústica, por eso, en Fincalista te vamos a explicar que es, como se puede conocer ese valor o qué impuestos dependen de él, entre otras cosas.
Definición de valor catastral
El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio donde se encuentre el inmueble.
Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:
- Valor del suelo: la localización del inmueble, circunstancias urbanísticas que puedan afectar al suelo y su aptitud para la producción.
- Valor de la construcción: el coste de las construcciones, uso, calidad y antigüedad edificatoria y carácter histórico-artístico.
- Producción: Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial.
- Las circunstancias y valores del mercado.
En resumen, el valor catastral se puede determinar por la suma del valor catastral del suelo, más el valor catastral de la construcción. Su cálculo depende de las características de cada propiedad, así como de la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno.
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¿Cómo podemos saber cuál es el valor catastral de un inmueble?
Este valor se puede conocer a través del recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o en el Catastro (en oficinas de catastro o ayuntamiento, sede electrónica de catastro o vía telefónica).
En la Sede Electrónica del Catastro, solo hace falta saber la referencia catastral, y ellos se encargan de facilitarnos los datos descriptivos del inmueble:
- Localización, clase, uso principal, superficie construida y año de construcción, un mapa de la parcela catastral, datos de la construcción.
- Uso principal, escalera, planta, puerta, superficie, tipo de reforma y fecha de reforma.
- Cultivo, subparcela, aprovechamiento, intensidad productiva y superficie.
El valor catastral no es estático, se puede actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado. La regularización de la descripción de los bienes inmuebles está sujeta a la tasa de regularización catastral.
Tipos de valoraciones
En el caso de las fincas rústicas siempre ha sido un tema de controversia, el factor productivo de la tierra.
Existen diferentes tipos de valoraciones, nosotros vamos a centrarnos en la valoración catastral de inmuebles rústicos en función del objeto: Tasaciones para determinar el valor de los bienes para compra-venta, expropiación, herencia o garantía hipotecaria. Todas estas tasaciones se llevan a cabo sobre bienes individualizados y concretos.
- Evaluación de riqueza del territorio. Estas están ligadas a las políticas de desarrollo de las administraciones públicas u organismos internacionales, ya sean públicos o privados. En este caso importa menos el valor de la finca, dan más valor a toda la zona como fuente de recursos.
- Evaluación de riqueza del territorio. Estas están ligadas a las políticas de desarrollo de las administraciones públicas u organismos internacionales, ya sean públicos o privados. En este caso importa menos el valor de la finca, dan más valor a toda la zona como fuente de recursos.
- Valoración sobre la totalidad del territorio objeto de interés, pero asignando valores individualizados para cada una de las unidades en las que se divide.
Todo esto debe estar homogeneizado porqué del valor catastral dependen seis impuestos:
- Impuesto sobre la renta de las personas físicas.
- Impuesto sobre bienes inmuebles.
- Plusvalía municipal.
- Impuesto sobre el patrimonio.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos.
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Una de las cuestiones por las que se debe conocer el valor catastral es porque no podrá superar el valor del mercado. Es decir, una operación de compraventa, el vendedor aceptará como mínimo el valor catastral como precio.
¿Cuándo solicitar el valor catastral de una finca rústica?
Es importante tener actualizado este valor cuando quieras vender tu finca, por lo cual te debes asegurar de pagar los impuestos (por una herencia, por ejemplo). Y, si no estás de acuerdo con el valor asignado por hacienda para el cobro del IBI (impuesto sobre Bienes Inmuebles), debes dar los siguientes pasos:
- Primero deberás solicitar a catastro una valoración actualizada y te llegará una notificación con un valor catastral de tu finca rústica.
- Si disienten del precio hay que interponer un recurso de reposición.
- Dicho recurso se debe tramitar ante la gerencia del catastro que realizó esa valoración.
- Normalmente el plazo para responder la notificación son 30 días y otros 30 días para responderte.
Si con posterioridad no estás conforme, puedes realizar una reclamación económico-administrativa con alegatos, que esté sustentada por un experto en valoraciones, diferente al del catastro.
Formas de calcular el valor catastral de un finca rústica
Como hemos expresado en este artículo, existen diversas variantes que pueden influir en el cálculo del valor catastral de una finca rústica. Por eso, en Fincalista te estaremos mencionando las más utilizadas e importantes:
La capitalización de las rentas
Se suele utilizar este método para valorar el suelo urbanizable que se encuentran sin sectorizar y se le llega a denominar “analítico”. De manera más amplia, el cálculo se fundamenta en la capitalización de los gastos del terreno con los ingresos.
Con referencia a los gastos, se debe tener en cuenta:
- Las tasas o impuestos que llegan a recaer sobre el terreno.
- Los gastos de mantenimiento y,
- Los gastos que se originan de la venta del terreno.
Y con referencia a los ingresos, la capitalización de rentas suele tomar en cuenta, si se va a efectuar algún tipo de explotación económica, si se va alquilar u otras acciones que lleguen a generar ingresos, bien sea antes o después de la venta.
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Además, aparte de esta capitalización de ingresos y gastos, el cálculo catastral también suele incluir valores como el de la inflación o el incremento temporal del valor del inmueble. Como hemos podido notar, este llega a ser el método más complejo, pero el que logra los valores catastrales más exactos.
La comparación
Este llega a ser el método más antiguo y se fundamenta en realizar una comparativa del terreno rústico con el precio de otros cercanos, incluso con terrenos urbanos. Esto requiere de que el experto tasador conozca muy bien la zona, los precios de los terrenos y las características que definen a cada uno. Este tipo de cálculo no suele ser muy exacto y depende de la pericia y experiencia del tasador. Por lo cual, pasar por alto datos como los detallados en la tasación por capitalización de rentas, podría disminuir o aumentar el precio catastral real.
Valoración catastral a las plantaciones forestales o árboles frutales
Se le denomina “Valoración de árboles ornamentales” porque este se centra en analizar el valor catastral de terrenos con plantaciones de este tipo. El método objetivo que se suele utilizar para realizar esta valoración, se establece a partir de la aprobación de la Norma Granada y toma en consideración los siguientes aspectos:
- Valor estético que posee la masa forestal.
- Tipos de árboles que se encuentran ubicados en el terreno.
- Simbolismo de las plantaciones para la zona donde se encuentra.
- Uso que se le da a los árboles (como la explotación maderera).
- Entorno que rodea a la plantación.
- Valor económico que se les da a los productos que se explotan en los terrenos.
Valoración catastral para terrenos rústicos con explotación agraria
Si la tierra se encuentra dedicada a la agricultura, además de los elementos que se consideran en el sentido de capitalización de rentas, también se deben tomar en cuenta las infraestructuras mediante el Método del Coste de Reemplazamiento. En cuanto a las edificaciones, se deben considerar los siguientes aspectos:
- Los depósitos de agua que posee la propiedad, como albercas o pozos.
- Si estas cuentan con sistemas de regadío.
- Si poseen inmuebles para el almacenamiento.
- Cuánto es la antigüedad de las instalaciones.
- Si tiene la posibilidad de poder construir más infraestructuras.
Esperamos que la información que te hemos suministrado, te sirva para calcular el valor catastral de una finca rústica. Y que, aunque alguno de estos métodos cuentan con fórmulas complejas, si se selecciona un tasador experimentado, se obtendrá un valor exacto.
