{"id":7618,"date":"2022-03-31T15:54:10","date_gmt":"2022-03-31T15:54:10","guid":{"rendered":"https:\/\/fincalista.com\/blog\/\/?p=7618"},"modified":"2023-02-21T15:03:58","modified_gmt":"2023-02-21T15:03:58","slug":"contrato-de-arras-para-una-finca-rustica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fincalista.com\/blog\/contrato-de-arras-para-una-finca-rustica\/","title":{"rendered":"Contrato de arras para una finca r\u00fastica"},"content":{"rendered":"\n

En el art\u00edculo de blog de hoy, explicamos en detalle c\u00f3mo es el proceso de formalizaci\u00f3n de la transacci\u00f3n de un terreno mediante un contrato de arras para comprar una finca r\u00fastica<\/a>.<\/strong> Una vez hayamos encontrado un terreno que se ajuste a nuestros requisitos, llega el momento de formalizar la compra de la finca r\u00fastica.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Los tr\u00e1mites pueden demorarse varias semanas e incluso meses. Por lo tanto, va a ser importante que se garantice la reserva de la finca r\u00fastica mediante una paga y se\u00f1al. <\/p>\n\n\n\n

En concreto, como hemos mencionado anteriormente, el proceso lleva a cabo mediante un  contrato de arras. Adem\u00e1s, al final del art\u00edculo encontrar\u00e1s un ejemplo que podr\u00e1s adaptar y utilizar.<\/p>\n\n\n\n

Contrato de arras \u00bfqu\u00e9 es?<\/h2>\n\n\n\n

Una vez hayamos definido la finca r\u00fastica concreta que vamos a adquirir, el siguiente paso es comenzar con los tr\u00e1mites legales necesarios.<\/strong> Para ser exactos, la compra del terreno comprende dos fases de pago de dinero: por un lado, tenemos el pago de la se\u00f1al inicial; por el otro, la compra efectiva.<\/p>\n\n\n\n

El motivo es que los tr\u00e1mites administrativos y legales para efectuar la compra pueden llegar a demorarse<\/strong>, y, durante este tiempo, para evitar que ninguna de las partes cambie de opini\u00f3n o se perjudique a la otra parte. Por ende, se firma el pago de una se\u00f1al.<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Como definici\u00f3n, un contrato de arras <\/strong>es un acuerdo privado entre dos partes, un comprador y un vendedor, que tiene la finalidad de reservar el derecho de compra<\/strong>. Proceso llevado a cabo mediante la entrega de una paga y se\u00f1al, que sirve como margen para formalizar la paga definitiva. <\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, tanto vendedor como comprador se comprometen a finalizar la operaci\u00f3n. Como consecuencia, si una de las dos partes incumple el contrato, la penalizaci\u00f3n para el comprador puede ser perder la se\u00f1al, mientras que para el vendedor, de devolverla por duplicado. No obstante, pueden a\u00f1adirse cl\u00e1usulas adicionales en las que ambas partes est\u00e9n de acuerdo. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo se hace un contrato de arras de una finca r\u00fastica? <\/h2>\n\n\n\n

En este apartado, especificaremos la informaci\u00f3n imprescindible que debe contener un contrato de arras de una finca r\u00fastica<\/a>.<\/strong> A grandes rasgos y sin entrar en detalles, los datos m\u00ednimos que debe contener un contrato de arras<\/a> son los siguientes:
<\/p>\n\n\n\n

1 Datos personales del comprador y vendedor del terreno<\/p>\n\n\n\n

2 Identificaci\u00f3n del terreno en venta<\/p>\n\n\n\n

3 Precio final y forma de pago<\/p>\n\n\n\n

4 Cantidad econ\u00f3mica a abonar<\/p>\n\n\n\n

5 Plazo para formalizar la venta<\/p>\n\n\n\n

6 Posibles cargas de propiedad<\/p>\n\n\n\n

7 Reparto de los gastos de compraventa<\/p>\n\n\n\n

8 Penalizaciones en caso de incumplimiento<\/p>\n\n\n\n

9 Firma<\/p>\n\n\n\n

  1. Datos personales del comprador y vendedor de la finca r\u00fastica<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    El primer punto a incluir debe englobar los datos personales de cada una de las partes implicadas, el comprador y el vendedor.<\/strong> Ahora bien, como compradores, hemos de tener en cuenta si la finca r\u00fastica est\u00e1 a nombre de una empresa o de un particular. En funci\u00f3n de esto, el comprador pagar\u00e1 un tipo de impuesto u otro. <\/p>\n\n\n\n

    Por un lado, si el terreno pertenece a una sociedad, el IVA se corresponde con un 21%. Por el otro, si est\u00e1 a nombre de un particular, lo que debemos pagar es el ITP (Impuesto de Transmisi\u00f3n de Propiedades<\/a>), que es de un 10%. <\/p>\n\n\n\n

    Dicha informaci\u00f3n puede ser localizada en el Resgistro de la Propiedad. All\u00ed, podemos solicitar una nota simple de la finca r\u00fastica para poder identificar al propietario del terreno. Adem\u00e1s, encontaremos otra informaci\u00f3n de inter\u00e9s como cargas o servidumbres. <\/p>\n\n\n\n

    2 Identificaci\u00f3n de la finca r\u00fastica en venta<\/h3>\n\n\n\n

    Como es de esperar, es imprescinble que el contrato defina la finca r\u00fastica que se va a adquirir, como m\u00ednimo, debe quedar registrada la referencia catastral. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Esta \u00faltima consiste en un n\u00famero mediante el cual se identifican todas las parcelas en el terriorio nacional y que puede ser obtenido v\u00eda online en la Sede Electr\u00f3nica del Catastro. <\/p>\n\n\n\n

    Adicionalmente, pueden incluirse una serie de datos extra que comprador y vendedor consideren pertienentes. Ejemplos de estos podr\u00edan ser la direcci\u00f3n, la superficie o alguna normativa urban\u00edstica que pueda afectar al suelo r\u00fastico. <\/p>\n\n\n\n

    3 Precio final y forma de pago<\/h4>\n\n\n\n

    A continuaci\u00f3n, ser\u00e1 requerido fijar un precio de compra que quede reflejado en el contrato de arras de la finca<\/a> y tambi\u00e9n la forma de pago<\/strong>. As\u00ed, se asegura que el valor de la finca no variar\u00e1 durante el tiempo que pase hasta que se realice la compra definitiva. <\/p>\n\n\n\n

    Igualmente, en este apartado se determinar\u00e1 la forma de pago del precio de la finca r\u00fastica en venta. Por lo tanto, el desembolso podr\u00e1 hacerse mediante un cheque cuando llegue el momento de la firma o mediante una transferencia, tras la firma del contrato. En cuanto al \u00faltimo caso, deber\u00e1 quedar registrado en el contrato de arras<\/a> que la venta no tendr\u00e1 efecto hasta que no se efect\u00fae el dep\u00f3sito de la paga y se\u00f1al en la cuenta del vendedor. <\/p>\n\n\n\n

    4 Cantidad econ\u00f3mica a abonar<\/h4>\n\n\n\n

    De forma complementaria, ambas partes deben establecer la cantidad econ\u00f3mica correspondiente en forma de porcentaje sobre el precio final. Generalmente, esta cantidad monetaria suele corresponderse con entre un 10 y un 20% del valor de la finca r\u00fastica<\/strong>. Sin embargo, es una cifra que se acuerda con total libertad y que debe ser delimitada por la parte compradora y la vendedora. <\/p>\n\n\n\n

    5 Plazo para formalizar la venta<\/h4>\n\n\n\n

    Todo contrato de arras para una finca r\u00fastica<\/a> debe establecer un plazo que va desde el momento en el que se firma un contrato de arras hasta que se compra el terreno de forma definitiva<\/strong>. Generalmente, se suele definir un periodo de entre 2 y 6 meses. No obstante, este es negociable. Por esta raz\u00f3n, es crucial valorar con el comprador su capacidad para conseguir la liquidez que se requiere para la compra. <\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula hipoteca<\/h5>\n\n\n\n

    Puede darse la situaci\u00f3n en la cual el comprador, en el momento previo a la firma del contrato de arras, no disponga de la suma de dinero suficiente, por lo que podr\u00eda recurrir al banco para conseguir financiaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

    Hemos de valorar que no siempre es f\u00e1cil que el banco nos preste dinero para comprar una finca r\u00fastica. No obstante, algunas entidades financieras s\u00ed pueden ofrecer m\u00e1s facilidades para el conjunto de finca r\u00fastica con casa.<\/strong> Ahora bien, el comprador deber\u00e1 disponer del 20% del dinero total implicado en la operaci\u00f3n junto con un proyecto de arquitectura con licencia de obras. <\/p>\n\n\n\n

    Con lo cual, aqu\u00ed habr\u00eda que valorar cu\u00e1nto vamos a tardar en conseguir una licencia de obra, tr\u00e1mite que no suele ser especialmente r\u00e1pido. <\/p>\n\n\n\n

    De todas formas, como no podemos asegurar que el banco nos d\u00e9 una hipoteca, es altamente recomendable incluir una cl\u00e1usula especial en el contraqo de arras. En ella incluiremos el factor condicionante de la obtenci\u00f3n de la hipoteca para que el comprador no pierda la se\u00f1al depositada en el hipot\u00e9tico caso de no obtenerla. <\/p>\n\n\n\n

    6 Posibles cargas de la finca r\u00fastica<\/h4>\n\n\n\n

    Tanto los bienes ra\u00edces como los inmobiliarios puede acumular deudas como resultado de impagos en hipotecas o embargos<\/strong>. Por lo tanto, una de las comprobaciones m\u00e1s recomendables es la de verificar que la finca r\u00fastica est\u00e9 libre de deudas. <\/p>\n\n\n\n

    De la misma que se comprueba la titularidad de la finca, las deudas de la propiedad pueden comprobarse mediante una nota simple en el Registro de la Propiedad.  <\/p>\n\n\n\n

    Al igual que en anteriores puntos, este pretende proteger los intereses del comprador. El cual podr\u00e1 revocar la compra si aparecen cargos pendientes durante la revisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n legal de la finca.  <\/p>\n\n\n\n

    7 Reparto de los gastos de compraventa<\/h4>\n\n\n\n

    Con el objetivo de evitar malentendidos, va a ser de gran ayuda establecer a cuenta de qui\u00e9n correr\u00e1n los gastos derivados de las compraventa del terreno<\/strong>. Normalmente, se establece que el comprador se haga cargo de los relacionados con la obtenci\u00f3n de la escritura p\u00fablica, la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en su defecto IVA (seg\u00fan si se trate de una empresa propietaria o particular).<\/p>\n\n\n\n

    De parte del vendedor quedar\u00e1 abonar la cifra que se corresponda con al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada Plusval\u00eda Municipal.<\/p>\n\n\n\n

    8 Penalizaciones en caso de incumplimiento<\/h4>\n\n\n\n

    Tal y como dec\u00edamos anteriormente, un contrato de arras de una finca r\u00fastica<\/a>, supone un pacto en el que se implica tambi\u00e9n una gran cantidad de dinero<\/strong>. Por lo tanto, lo m\u00e1s importante es entender cada uno de los puntos que se firman y comprender cada una de las implicaciones legales que supone la falta de su cumplimiento. <\/p>\n\n\n\n

    No obstante, es importante remarcar que un contrato de arras tambi\u00e9n es un contrato. Por lo tanto, puede implicar penalizaciones en el caso de que una de las partes incumple lo acordado. <\/p>\n\n\n\n

    Al tratarse de una alta cantidad de dinero implicada, as\u00ed como de unos plazos bastante largos, podr\u00eda darse una situaci\u00f3n en la que una de las partes decida retirarse de la operaci\u00f3n. Una de las causas principales es la falta de financiaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    De todas formas, seala casu\u00edstica que sea, el hecho supondr\u00e1 un incumplimiento del contrato. A su vez, esto implicar\u00e1 una serie de penalizaciones que deber\u00e1n quedar por escrito. <\/p>\n\n\n\n

    Por lo tanto, es tan important etener claros los derechos del comprador, como las responsabilidades que afrontamos al firmar un contrato. Pues bien, en cualquier ejemplo de contrato de arras, se suele establecer que, si es la parte del comprador la que rompe el contrato, esta perder\u00eda todo lo abonado. <\/strong>Dicho apartado tiene una excepci\u00f3n, se trata del llamado vicio oculto, hablaremos de este m\u00e1s adelante. <\/p>\n\n\n\n

    Si, por el contrario, es el vendedor el que incumple el contrato, lo establecido es que el comprador recupera no solo la cantidad aportada como pago y se\u00f1al, sino que tambi\u00e9n el vendedor deber\u00e1 aportar el doble de esta.  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Vicios ocultos <\/h6>\n\n\n\n

    Los vicios ocultos, tambi\u00e9n conocidos como defectos ocultos, son anomal\u00edas que no han sido identificadas por el vendedor previamente a la firma del contrato de arras. <\/p>\n\n\n\n

    Por ejemplo, pong\u00e1monos en la situaci\u00f3n de que un terreno que se vende como estable, finalmente resulta tener una composici\u00f3n inestable. A su vez, esto aumentar\u00e1 dr\u00e1sticamente los costes de contenci\u00f3n de tierras y cimentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    En definitiva, se trata de defectos graves que han sido identificados en un plazo de 6 meses desde la firma del contrato. En ese caso, puede ocurrir que el comprador puedra recuperar la totalidad de la cantidad abonada. <\/p>\n\n\n\n

    9 Firma<\/h4>\n\n\n\n

    El contrato debe estar firmado por las dos partes: la compradora y la vendedora, cuyos datos personales han ido especificados en el inicio del documento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En relaci\u00f3n a qui\u00e9nes firman por la parte compradora, es importante destacar que si se trata de un matrimonio en r\u00e9gimen de gananciales, bastar\u00e1 con que firme uno de los dos miembros de la pareja. En cambio, si es un matrimonio en separaci\u00f3n de bienes, deber\u00e1n firmar los dos miembros de la pareja.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    En el art\u00edculo de blog de hoy, explicamos en detalle c\u00f3mo es el proceso de formalizaci\u00f3n de la transacci\u00f3n de un terreno mediante un contrato de arras para comprar una finca r\u00fastica. Una vez hayamos encontrado un terreno que se ajuste a nuestros requisitos, llega el momento de formalizar la compra de la finca r\u00fastica.\u00a0 <\/p>\n

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