{"id":3506,"date":"2021-10-20T09:26:52","date_gmt":"2021-10-20T09:26:52","guid":{"rendered":"https:\/\/fincalista.com\/blog\/\/?p=3506"},"modified":"2023-02-21T15:07:01","modified_gmt":"2023-02-21T15:07:01","slug":"como-tasar-finca-rustica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fincalista.com\/blog\/como-tasar-finca-rustica\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo tasar una finca r\u00fastica en 2023"},"content":{"rendered":"\t\t
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Tasar una finca r\u00fastica puede parecer un proceso algo complejo. Por ello, hemos preparado este art\u00edculo en el que explicaremos qu\u00e9 es una finca r\u00fastica y cu\u00e1les son sus diferentes tipos, c\u00f3mo valorar una finca r\u00fastica y qu\u00e9 m\u00e9todos existen para tasar una finca, qui\u00e9n es el profesional encargado de llevar a cabo este proceso y c\u00f3mo debe ser el modelo de informe para tasar una finca. Sigue leyendo.<\/p>\n

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    \n
  1. \u00bfQu\u00e9 es una Finca R\u00fastica?<\/li>\n
  2. Tipos de Fincas R\u00fasticas<\/li>\n
  3. Tasaci\u00f3n de Fincas R\u00fasticas<\/li>\n
  4. M\u00e9todos de Tasaci\u00f3n de Fincas R\u00fasticas<\/li>\n
  5. \u00bfQu\u00e9 M\u00e9todo de Valoraci\u00f3n de Fincas R\u00fasticas es mejor?<\/li>\n
  6. \u00bfQui\u00e9n puede tasar Finca R\u00fastica?<\/li>\n
  7. Modelo de informe de Tasaci\u00f3n de Finca R\u00fastica<\/li>\n<\/ol>\n

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    1. \u00bfQu\u00e9 es una finca r\u00fastica?\u00a0<\/h2>\n

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    <\/p>\n

    Una finca r\u00fastica<\/strong><\/a> es una porci\u00f3n de terreno cuya naturaleza y uso est\u00e1n ligados a la explotaci\u00f3n agr\u00edcola<\/strong><\/a>, <\/strong>forestal<\/strong><\/a>, <\/strong>ganadera<\/strong><\/a> o <\/strong>cineg\u00e9tica<\/strong><\/a>.<\/strong> Se trata de un suelo no urbanizable, por tanto, las posibilidades de construir en un terreno r\u00fastico<\/strong><\/a> est\u00e1n muy limitadas por la ley.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Algunas comunidades permiten la construcci\u00f3n de viviendas en fincas r\u00fasticas<\/strong><\/a> en el caso de que la propiedad se encuentre cercana a un n\u00facleo urbano, no obstante, es una situaci\u00f3n poco frecuente.\u00a0<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

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    \"Casa<\/figure>\n

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    \u00a0<\/p>\n

    Existe la posibilidad de que ya hubiese una edificaci\u00f3n anterior en el terreno. En este caso, ser\u00eda posible reacondicionarla y dedicarla a actividades agr\u00edcolas o bien a actividades relacionadas con espacios naturales, ya sean deportivas, de ense\u00f1anza o culturales, por ejemplo.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Sin embargo, hemos de tener en cuenta que una finca no ser\u00e1 r\u00fastica por el mero hecho de localizarse en el campo.<\/strong> Para conocer el tipo de finca en la que nos encontramos, ser\u00e1 necesario realizar una valoraci\u00f3n de las calificaciones del suelo seg\u00fan lo indique la legislaci\u00f3n urban\u00edstica vigente.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

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    \"\"<\/a><\/figure>\n

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    \u00a0<\/h3>\n

    2. Tipos de fincas r\u00fasticas<\/h3>\n

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    <\/p>\n

    Existen 4 tipos de fincas r\u00fasticas clasificadas en funci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica a la que est\u00e1n destinadas:\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Finca agr\u00edcola<\/strong><\/a><\/h4>\n

    Puede ser de secano, regad\u00edo, hort\u00edcola al aire libre, arrozal, frutal de c\u00edtricos (naranja, mandarina, pomelo, lim\u00f3n), frutal de \u00e1rboles no c\u00edtricos (hueso, pepita, fruto seco, carnosos y platanera), vi\u00f1edo y olivar.\u00a0<\/p>\n

    Finca ganadera<\/strong><\/a><\/h4>\n

    Pueden ser de secano y de regad\u00edo.\u00a0<\/p>\n

    Finca forestal<\/strong><\/a><\/h4>\n

    Finca cineg\u00e9tica<\/strong><\/a><\/h4>\n

    Dentro de esta encontramos las de caza mayor (jabal\u00ed, corzo, ciervo) y de caza menor, entre otros animales se incluyen el conejo, la codorniz o la liebre.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

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    \"finca<\/figure>\n

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    3. Tasaci\u00f3n de fincas r\u00fasticas<\/h2>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    La tasaci\u00f3n de una finca r\u00fastica<\/strong> es el proceso que consiste en determinar el valor de un bien de naturaleza r\u00fastica mediante m\u00e9todos y procedimientos oficiales y reglados, es decir, tiene un valor judicial. Ser\u00e1 necesario realizar una tasaci\u00f3n para solicitar un pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong><\/a>, conocer el valor de mercado, valorar terrenos expropiados<\/strong><\/a>, en procesos de compra-venta<\/strong><\/a>, para conocer el valor de un patrimonio <\/strong><\/a>o impugnar impuestos por parte de la administraci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    El valor de una finca r\u00fastica va a depender de factores como la superficie del terreno, la actividad de la finca r\u00fastica (si es agr\u00edcola, cin\u00e9g\u00e9tica, ganadera o forestal), la localizaci\u00f3n y su distancia con respecto a la capital de provincia m\u00e1s cercana. Adem\u00e1s, influyen otros factores como el clima del terreno, el entorno f\u00edsico, las instalaciones de la finca, o las construcciones dentro de la misma.\u00a0<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

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    \"Fincalista\"<\/a><\/figure>\n

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    \u00a0<\/h3>\n

    4. M\u00e9todos de tasaci\u00f3n de fincas r\u00fasticas\u00a0<\/h3>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Podemos distinguir entre diferentes tipos de m\u00e9todos para tasar una finca r\u00fastica<\/strong>. La elecci\u00f3n de uno u otro deber\u00e1 valorarse en funci\u00f3n de los aspectos que se implican en la valoraci\u00f3n de la tasaci\u00f3n y las limitaciones que tenga cada una de las variantes.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Por lo tanto, entre los diferentes m\u00e9todos para valorar terrenos r\u00fasticos podemos distinguir los siguientes:\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    M\u00e9todo de Comparaci\u00f3n:\u00a0<\/strong><\/h4>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Este se basa en la comparaci\u00f3n de la finca con otras<\/strong> de caracter\u00edsticas similares. Para ello, debemos conocer el precio en operaciones de compraventa que se hayan realizado en un periodo de tiempo pr\u00f3ximo.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    La parte negativa de esta metodolog\u00eda es que se trata de un proceso que no es especialmente pr\u00e1ctico, ya que puede darse una gran oscilaci\u00f3n en los precios y las operaciones en el mercado de las fincas r\u00fasticas pueden ser poco transparentes.\u00a0<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

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    \"\u00bfC\u00f3mo<\/figure>\n

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    \u00a0<\/h4>\n

    M\u00e9todo Estad\u00edstico<\/strong><\/h4>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Esta variante de tasaci\u00f3n de fincas consiste en analizar estad\u00edsticas a trav\u00e9s del an\u00e1lisis de la correlaci\u00f3n y las distribuciones de probabilidad.<\/strong> Como hemos visto anteriormente, la mayor limitaci\u00f3n viene de la falta de informaci\u00f3n acerca de otras transacciones de compra-venta similares.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Dentro de las variables a estudiar se encuentran la ubicaci\u00f3n, el rendimiento econ\u00f3mico de la finca, y la distancia al n\u00facleo urbano m\u00e1s cercano.\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    M\u00e9todo de Capitalizaci\u00f3n de Rentas<\/strong><\/h4>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Se trata de uno de los m\u00e9todos de tasaci\u00f3n de fincas r\u00fasticas m\u00e1s utilizados. Consiste en analizar los ingresos de la finca y restarle los gastos, es decir, habr\u00eda que calcular el aprovechamiento econ\u00f3mico de la finca r\u00fastica.<\/strong><\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

    Con el objetivo de conocer el rendimiento econ\u00f3mico de una finca, necesitaremos conocer la siguiente informaci\u00f3n:\u00a0<\/p>\n

    <\/p>\n

    <\/p>\n

      \n
    1. Ingresos anuales (Ia): Rendimiento de la finca (Rf) x Precio del producto explotado (pp)\u00a0<\/li>\n
    2. Gastos anuales (Ga).\u00a0<\/li>\n
    3. Tipo de inter\u00e9s (TI dividido entre 100)<\/li>\n<\/ol>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Por lo tanto, la f\u00f3rmula quedar\u00eda as\u00ed: valor de la tasaci\u00f3n = (Rf \u00b7 Pp\u00a0 –\u00a0 Ga)\u00a0 \/ (Ti\/100)<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      \"portal<\/a><\/figure>\n

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      <\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      \u00a0<\/h4>\n

      M\u00e9todo Residua<\/strong>l\u00a0<\/h4>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      El M\u00e9todo de tasaci\u00f3n Residual Est\u00e1tico se basa en analizar el uso del suelo <\/strong>sin incluir las fluctuaciones a lo largo del tiempo, variable que s\u00ed comprende el M\u00e9todo Residual Din\u00e1mico.\u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Otros m\u00e9todos\u00a0<\/strong><\/h4>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      M\u00e9todo de Valoraci\u00f3n Ambiental:<\/strong> tiene en cuenta los valores medioambientales (si el terreno contiene recursos productivos, sumidero de residuos, fuente de utilidad no productiva o realiza un servicio de soporte a la vida en la Tierra) disponibles en el terreno y les asigna un valor en funci\u00f3n de los mimos.<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      M\u00e9todo de Valoraci\u00f3n de Infraestructuras Agrarias<\/strong>: mide el valor de las construcciones existentes en el terreno, como pozos de agua o sistemas de regad\u00edo.<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      5. \u00bfQu\u00e9 m\u00e9todo de tasaci\u00f3n de fincas r\u00fasticas es mejor?\u00a0<\/h3>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      En muchas ocasiones, esta respuesta viene dada por la propia ley. El Real Decreto Legislativo 2\/2008 de 20 de junio<\/strong><\/a>, aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo<\/strong><\/a>. El art\u00edculo 23 trata sobre la Valoraci\u00f3n en el Suelo Rura<\/strong><\/a>l, y en este se aportan varias indicaciones.\u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Cuando el suelo sea rural a efectos de la Ley, los terrenos se tasar\u00e1n en funci\u00f3n de la Capitalizaci\u00f3n de la Renta Anual Real o Potencial de la explotaci\u00f3n.<\/strong> Para ello, se tendr\u00e1n en cuenta algunos de los siguientes factores en el momento en que se realice dicha valoraci\u00f3n: rendimiento del uso, disfrute, explotaci\u00f3n o subvenciones concedidas.\u00a0\u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      El valor del suelo rural podr\u00e1 ser corregido como m\u00e1ximo hasta el doble de su tasaci\u00f3n inicial, <\/strong>teniendo en cuenta factores como la accesibilidad a n\u00facleos urbanos o a centros de actividad econ\u00f3mica o bien teniendo en cuenta su cercan\u00eda a entornos de cierto valor paisaj\u00edstico.\u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Adem\u00e1s, el M\u00e9todo de Resposici\u00f3n <\/strong>se emplear\u00e1 cuando las edificaciones e instalaciones deban tasarse con independencia del suelo.\u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      En los casos en los que las fincas r\u00fasticas ya contaran con plantaciones y sembrados preexistentes<\/strong>, se tasar\u00e1n en base a las Leyes de Expropiaci\u00f3n Forzosa y de Arrendamientos R\u00fasticos.<\/strong><\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

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      \"Finca<\/figure>\n

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      <\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      No elegir el m\u00e9todo adecuado puede dar lugar a la no validez de la tasaci\u00f3n.<\/strong> Con lo cual, se deben tener en cuenta algunos aspectos relevantes antes de valorar una finca r\u00fastica.\u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      El primero de ellos es que no se puede elegir el m\u00e9todo de comparaci\u00f3n en las situaciones de valoraci\u00f3n para la expropiaci\u00f3n forzosa.\u00a0<\/strong><\/a><\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      El siguiente es que antes de vender una finca r\u00fastica, se pueden conocer los l\u00edmites superior e inferior mediante el M\u00e9todo de Capitalizaci\u00f3n de Ventas y el de Comparaci\u00f3n.\u00a0<\/strong><\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Por \u00faltimo y si nuestro inter\u00e9s es el de tasar patromonios, se debe utilizar el M\u00e9todo de Comparaci\u00f3n. No obstante, el M\u00e9todo de de Capitalizaci\u00f3n de Rentas ser\u00e1 m\u00e1s exacto en una situaci\u00f3n de futuro.\u00a0<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

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      \"p\u00e1gina<\/a><\/figure>\n

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      <\/p>\n

      \u00a0<\/h3>\n

      6. \u00bfQui\u00e9n puede tasar una finca r\u00fastica?\u00a0<\/h3>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Para tasar una finca r\u00fastica y que este proceso contenga una validez legal, el responsable de la misma debe poseer la titulaci\u00f3n oficial de ingenier\u00eda agr\u00f3noma o de ingenier\u00eda t\u00e9cnica agr\u00f3noma.\u00a0<\/strong><\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Si la finca r\u00fastica contiene construcciones industriales, estas podr\u00e1n ser tasadas por arquitectos, arquitectos t\u00e9cnicos o titulados en ingenier\u00eda industrial.\u00a0<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      7. Modelo de informe de Tasaci\u00f3n de Finca R\u00fastica<\/h2>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n

      Un modelo de informe de tasaci\u00f3n de finca r\u00fastica debe contener los siguientes apartados:<\/p>\n

      <\/p>\n

      <\/p>\n