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<\/a><\/figure>\n\n\n\nQu\u00e9 se considera un arrendamiento r\u00fastico<\/h2>\n\n\n\n
La norma principal es la Ley 49\/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos R\u00fasticos<\/a>, modificada, entre otras normas, por la Ley 26\/2005.<\/p>\n\n\n\n Su art\u00edculo 1 considera arrendamiento r\u00fastico el contrato mediante el que se cede temporalmente una finca, una parte de ella o varias fincas para su aprovechamiento agr\u00edcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. La misma ley incluye los arrendamientos de explotaciones completas, aunque los diferencia de la simple cesi\u00f3n del terreno.<\/p>\n\n\n\n No todo alquiler de un terreno situado en el campo queda sometido a esta ley. Se excluyen, entre otros, determinados aprovechamientos secundarios, los contratos de temporada inferiores al a\u00f1o agr\u00edcola, la caza como objeto principal, la ganader\u00eda industrial independiente del suelo y las actividades distintas de la agricultura, la ganader\u00eda o el aprovechamiento forestal.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, alquilar una parcela para sembrar cereal puede ser un arrendamiento r\u00fastico. Ceder el mismo terreno exclusivamente para almacenar materiales, instalar una planta energ\u00e9tica o colocar soportes publicitarios exige un an\u00e1lisis contractual y fiscal diferente.<\/p>\n\n\n\n En el arrendamiento de finca, el objeto principal suele ser el terreno y, en su caso, las construcciones agrarias vinculadas a su aprovechamiento.<\/p>\n\n\n\n En el arrendamiento de explotaci\u00f3n se cede una unidad econ\u00f3mica organizada. Puede incluir parcelas, instalaciones, maquinaria, sistemas de riego, ganado, existencias, contratos, derechos de producci\u00f3n u otros elementos necesarios para continuar la actividad.<\/p>\n\n\n\n La Ley 49\/2003 exige que las partes indiquen expresamente que se est\u00e1 arrendando una explotaci\u00f3n y que incorporen un inventario de sus componentes y de su estado de conservaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La diferencia no es \u00fanicamente formal. Puede modificar la calificaci\u00f3n de los ingresos en el IRPF y el tratamiento en el IVA. Un contrato no se convierte en arrendamiento de explotaci\u00f3n solo porque utilice esa expresi\u00f3n: su contenido debe mostrar que se cede una organizaci\u00f3n capaz de desarrollar la actividad.<\/p>\n\n\n\n La Ley de Arrendamientos R\u00fasticos establece que el contrato debe formalizarse por escrito. Cualquiera de las partes puede exigir posteriormente su elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico y la elaboraci\u00f3n de un inventario de los bienes entregados.<\/p>\n\n\n\n Un contrato bien redactado deber\u00eda identificar, al menos:<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n conviene incorporar planos, fotograf\u00edas e inventarios cuando existan instalaciones o cultivos permanentes. Estas pruebas ayudan a determinar en qu\u00e9 estado se recibi\u00f3 la finca y c\u00f3mo debe devolverse al terminar el contrato.<\/p>\n\n\n\n Para comprobar la descripci\u00f3n de la parcela pueden utilizarse nuestras gu\u00edas sobre c\u00f3mo localizar un terreno en el Catastro<\/a> y c\u00f3mo visualizar el Catastro en Google Earth<\/a>.<\/p>\n\n\n\n La duraci\u00f3n m\u00ednima legal es de cinco a\u00f1os. Si las partes pactan un periodo inferior, esa cl\u00e1usula se tiene por no puesta.<\/p>\n\n\n\n Para recuperar la finca al finalizar el contrato, el propietario debe comunicarlo de forma fehaciente al arrendatario con un a\u00f1o de antelaci\u00f3n. Si no lo hace y el arrendatario contin\u00faa en la posesi\u00f3n, el contrato puede prorrogarse por otro periodo de cinco a\u00f1os. Las pr\u00f3rrogas pueden repetirse mientras no se denuncie el contrato en la forma exigida.<\/p>\n\n\n\n El arrendador no deber\u00eda limitarse a confiar en que la fecha escrita en el contrato producir\u00e1 autom\u00e1ticamente la entrega de la finca. El preaviso debe quedar documentado mediante un medio que permita acreditar su recepci\u00f3n y contenido.<\/p>\n\n\n\n Las partes pueden acordar libremente la renta, que debe expresarse en dinero. Tambi\u00e9n pueden pactar que una parte se satisfaga en especie, pero deber\u00e1n convertirla a una cantidad monetaria.<\/p>\n\n\n\n La renta no se actualiza autom\u00e1ticamente. Si el contrato no contiene un pacto de revisi\u00f3n, continuar\u00e1 aplic\u00e1ndose la cantidad acordada. Cuando se haya pactado la revisi\u00f3n sin indicar un \u00edndice o metodolog\u00eda concreta, la ley remite al \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad.<\/p>\n\n\n\n Esta cl\u00e1usula merece atenci\u00f3n en contratos de cinco o m\u00e1s a\u00f1os. El precio debe permitir estabilidad al arrendatario, pero tambi\u00e9n contemplar el riesgo de que los costes, la productividad o el mercado cambien durante la vigencia del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n El alquiler de una finca para su aprovechamiento agr\u00edcola, ganadero o forestal est\u00e1, con car\u00e1cter general, sujeto pero exento de IVA<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Esto significa que el arrendamiento entra dentro del \u00e1mbito del impuesto porque el arrendador de bienes tiene la consideraci\u00f3n de empresario o profesional a efectos del IVA, pero la exenci\u00f3n impide que se repercuta la cuota en la renta.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 20.Uno.23.\u00ba de la Ley 37\/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido<\/a> declara exentos los arrendamientos de terrenos y de las construcciones inmobiliarias de car\u00e1cter agrario utilizadas para explotar una finca r\u00fastica.<\/p>\n\n\n\n Un contrato que incluya una parcela de cultivo, un almac\u00e9n agr\u00edcola y una nave necesaria para guardar la maquinaria puede, por tanto, quedar dentro de la exenci\u00f3n cuando todos los elementos est\u00e9n vinculados al aprovechamiento de la finca.<\/p>\n\n\n\n La exenci\u00f3n no depende de que el propietario arriende una sola finca o lo haga de manera habitual. Lo decisivo es el objeto real del contrato y el uso al que se destina.<\/p>\n\n\n\n La Ley del IVA excluye de la exenci\u00f3n varios supuestos. Entre ellos se encuentran los terrenos destinados al estacionamiento de veh\u00edculos, el dep\u00f3sito o almacenamiento de productos, la instalaci\u00f3n de elementos de una actividad empresarial, las exposiciones o la publicidad. Tambi\u00e9n se except\u00faan determinadas construcciones dedicadas a ganader\u00eda independiente de la explotaci\u00f3n del suelo.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, cuando se arrienda una explotaci\u00f3n completa con maquinaria, instalaciones, existencias y medios organizados, puede dejar de tratarse fiscalmente como una simple cesi\u00f3n inmobiliaria. La operaci\u00f3n puede ser considerada arrendamiento de negocio y quedar sujeta y no exenta de IVA.<\/p>\n\n\n\n La denominaci\u00f3n que figure en el encabezado no resuelve la cuesti\u00f3n. Debe revisarse qu\u00e9 elementos se entregan, qui\u00e9n organiza la actividad y si el arrendatario recibe una estructura productiva capaz de funcionar por sus propios medios.<\/p>\n\n\n\n Lo mismo ocurre cuando el terreno se cede para una actividad no agraria. El hecho de que la parcela sea catastralmente r\u00fastica no convierte cualquier alquiler en arrendamiento agrario exento.<\/p>\n\n\n\n Las partes pueden acordar libremente la renta, que debe expresarse en dinero. Tambi\u00e9n pueden pactar que una parte se satisfaga en especie, pero deber\u00e1n convertirla a una cantidad monetaria.<\/p>\n\n\n\n La renta no se actualiza autom\u00e1ticamente. Si el contrato no contiene un pacto de revisi\u00f3n, continuar\u00e1 aplic\u00e1ndose la cantidad acordada. Cuando se haya pactado la revisi\u00f3n sin indicar un \u00edndice o metodolog\u00eda concreta, la ley remite al \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad.<\/p>\n\n\n\n Esta cl\u00e1usula merece atenci\u00f3n en contratos de cinco o m\u00e1s a\u00f1os. El precio debe permitir estabilidad al arrendatario, pero tambi\u00e9n contemplar el riesgo de que los costes, la productividad o el mercado cambien durante la vigencia del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n El alquiler de una finca para su aprovechamiento agr\u00edcola, ganadero o forestal est\u00e1, con car\u00e1cter general, sujeto pero exento de IVA<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Esto significa que el arrendamiento entra dentro del \u00e1mbito del impuesto porque el arrendador de bienes tiene la consideraci\u00f3n de empresario o profesional a efectos del IVA, pero la exenci\u00f3n impide que se repercuta la cuota en la renta.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 20.Uno.23.\u00ba de la Ley 37\/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido<\/a> declara exentos los arrendamientos de terrenos y de las construcciones inmobiliarias de car\u00e1cter agrario utilizadas para explotar una finca r\u00fastica.<\/p>\n\n\n\n Un contrato que incluya una parcela de cultivo, un almac\u00e9n agr\u00edcola y una nave necesaria para guardar la maquinaria puede, por tanto, quedar dentro de la exenci\u00f3n cuando todos los elementos est\u00e9n vinculados al aprovechamiento de la finca.<\/p>\n\n\n\n La exenci\u00f3n no depende de que el propietario arriende una sola finca o lo haga de manera habitual. Lo decisivo es el objeto real del contrato y el uso al que se destina.<\/p>\n\n\n\n La Ley del IVA excluye de la exenci\u00f3n varios supuestos. Entre ellos se encuentran los terrenos destinados al estacionamiento de veh\u00edculos, el dep\u00f3sito o almacenamiento de productos, la instalaci\u00f3n de elementos de una actividad empresarial, las exposiciones o la publicidad. Tambi\u00e9n se except\u00faan determinadas construcciones dedicadas a ganader\u00eda independiente de la explotaci\u00f3n del suelo.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, cuando se arrienda una explotaci\u00f3n completa con maquinaria, instalaciones, existencias y medios organizados, puede dejar de tratarse fiscalmente como una simple cesi\u00f3n inmobiliaria. La operaci\u00f3n puede ser considerada arrendamiento de negocio y quedar sujeta y no exenta de IVA.<\/p>\n\n\n\n La denominaci\u00f3n que figure en el encabezado no resuelve la cuesti\u00f3n. Debe revisarse qu\u00e9 elementos se entregan, qui\u00e9n organiza la actividad y si el arrendatario recibe una estructura productiva capaz de funcionar por sus propios medios.<\/p>\n\n\n\n Lo mismo ocurre cuando el terreno se cede para una actividad no agraria. El hecho de que la parcela sea catastralmente r\u00fastica no convierte cualquier alquiler en arrendamiento agrario exento.<\/p>\n\n\n\n El alquiler de una finca propiamente r\u00fastica no queda sometido autom\u00e1ticamente a la retenci\u00f3n de los modelos 115 y 180.<\/p>\n\n\n\n La obligaci\u00f3n espec\u00edfica de practicar estas retenciones afecta a las rentas satisfechas por empresarios y profesionales por el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, no deber\u00eda incorporarse una retenci\u00f3n de IRPF a la renta de una finca agr\u00edcola \u00fanicamente porque el arrendatario sea una empresa, una cooperativa o un agricultor profesional.<\/p>\n\n\n\n La conclusi\u00f3n puede cambiar si el contrato incluye un inmueble urbano, si lo cedido se califica como negocio o si la renta corresponde a varios conceptos con tratamientos diferentes. En esos casos conviene separar los importes y revisar la operaci\u00f3n de forma individualizada.<\/p>\n\n\n\n Que el arrendamiento est\u00e9 exento de IVA no significa que quede libre de tributaci\u00f3n indirecta.<\/p>\n\n\n\n El Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de septiembre<\/a>, que aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, incluye la constituci\u00f3n de arrendamientos entre las operaciones sujetas a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.<\/p>\n\n\n\n La propia norma establece que los arrendamientos inmobiliarios exentos de IVA quedan sujetos a esta modalidad y se\u00f1ala como contribuyente al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n La base imponible es la cantidad total que deba satisfacerse durante todo el contrato. Si, por ejemplo, se pacta una renta anual de 6.000 euros durante cinco a\u00f1os, la base inicial ser\u00e1 de 30.000 euros, sin que ello signifique que esa sea la cuota que debe pagarse.<\/p>\n\n\n\n La tarifa, las bonificaciones y el procedimiento de presentaci\u00f3n dependen de la comunidad aut\u00f3noma. Normalmente se utiliza el modelo 600 o el formulario auton\u00f3mico equivalente. No debe aplicarse un porcentaje nacional sin comprobar la regulaci\u00f3n territorial vigente. El propio texto estatal remite a la tarifa aprobada por cada comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n\n\n\n Cuando la operaci\u00f3n est\u00e9 sujeta y no exenta de IVA, no se aplicar\u00e1 simult\u00e1neamente la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas sobre el mismo arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n \u00a0<\/p>\n\n\n\n Un propietario particular arrienda durante cinco a\u00f1os una finca de secano para el cultivo de cereal por una renta anual de 5.000 euros. El contrato solo incluye el terreno y un almac\u00e9n agrario necesario para la explotaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En principio:<\/p>\n\n\n\n Si junto al terreno se cedieran maquinaria, existencias, contratos y una explotaci\u00f3n organizada, habr\u00eda que volver a analizar tanto el IVA como la calificaci\u00f3n de los ingresos.<\/p>\n\n\n\n La Ley 49\/2003 asigna al propietario las obras y reparaciones necesarias para conservar la finca en condiciones de servir al aprovechamiento para el que se arrend\u00f3. No puede elevar la renta por el simple hecho de realizar estas actuaciones.<\/p>\n\n\n\n Corresponden al arrendatario las reparaciones, mejoras e inversiones propias del empresario agrario en el desarrollo normal de la actividad. Las mejoras realizadas durante el arrendamiento se presumen a su cargo, aunque puede tener derecho a una indemnizaci\u00f3n por el aumento de valor al finalizar el contrato cuando se hayan ejecutado con consentimiento del propietario.<\/p>\n\n\n\n Esta distribuci\u00f3n legal no evita que el contrato deba concretar cuestiones como el mantenimiento del sistema de riego, la limpieza de caminos, la conservaci\u00f3n de vallados, la reposici\u00f3n de tuber\u00edas o el cuidado de las plantaciones.<\/p>\n\n\n\n Cuanto m\u00e1s productiva y equipada est\u00e9 la finca, m\u00e1s importante ser\u00e1 describir estas obligaciones antes de firmar.<\/p>\n\n\n\n Los derechos de producci\u00f3n y otros derechos inherentes a la finca o a la explotaci\u00f3n forman parte del contenido del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n La Ley de Arrendamientos R\u00fasticos remite la percepci\u00f3n de los derechos derivados de la PAC a las normas europeas y auton\u00f3micas aplicables, sin perjuicio de los acuerdos que puedan adoptar las partes.<\/p>\n\n\n\n El contrato deber\u00eda precisar qui\u00e9n presenta las solicitudes, qu\u00e9 derechos se ceden, durante cu\u00e1nto tiempo y qu\u00e9 ocurrir\u00e1 al terminar el arrendamiento. No conviene limitarse a se\u00f1alar de forma gen\u00e9rica que \u201cla PAC corresponde al arrendatario\u201d.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n deben identificarse los derechos o concesiones de agua, la pertenencia a una comunidad de regantes, las cuotas pendientes y las obligaciones derivadas de modernizaciones o cambios en el sistema de riego.<\/p>\n\n\n\n El arrendatario no puede ceder ni subarrendar libremente la finca.<\/p>\n\n\n\n La Ley 49\/2003 exige el consentimiento expreso del propietario. La cesi\u00f3n o el subarriendo debe afectar a la totalidad de la finca o explotaci\u00f3n, extenderse durante el tiempo restante del contrato y no puede fijar una renta superior a la pactada entre propietario y arrendatario.<\/p>\n\n\n\n Esta cuesti\u00f3n resulta especialmente relevante cuando la explotaci\u00f3n pasa a una sociedad, una cooperativa o un familiar del arrendatario. Un cambio en la persona que trabaja la finca no deber\u00eda realizarse sin revisar el contrato y formalizar la autorizaci\u00f3n necesaria.<\/p>\n\n\n\n La fiscalidad no puede separarse de la realidad del activo.<\/p>\n\n\n\n Antes de fijar la renta conviene conocer la superficie \u00fatil, los accesos, el agua disponible, las construcciones, los cultivos, el estado de las instalaciones, las cargas y las posibilidades productivas.<\/p>\n\n\n\n El valor catastral no determina por s\u00ed solo la renta, aunque puede ayudar a revisar la descripci\u00f3n administrativa y algunos gastos. Puedes ampliar esta cuesti\u00f3n en nuestra gu\u00eda sobre c\u00f3mo saber el valor catastral de una finca r\u00fastica<\/a> y consultar c\u00f3mo se interpreta el precio por hect\u00e1rea de una finca r\u00fastica<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Cuando la propiedad procede de una herencia, tambi\u00e9n conviene revisar previamente c\u00f3mo tributa una finca r\u00fastica heredada<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Un buen arrendamiento no empieza con el precio. Empieza identificando correctamente qu\u00e9 se entrega, qu\u00e9 actividad se desarrollar\u00e1, qui\u00e9n asumir\u00e1 cada coste y c\u00f3mo se devolver\u00e1 la finca al finalizar.<\/p>\n\n\n\n Este contenido tiene car\u00e1cter informativo. La fiscalidad puede cambiar seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma, la naturaleza de los elementos cedidos, la condici\u00f3n de las partes y el uso efectivo de la finca. Las operaciones que incluyan explotaciones completas, construcciones de uso mixto o actividades no agrarias requieren un an\u00e1lisis espec\u00edfico.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\nLa finca arrendada y la explotaci\u00f3n completa no son lo mismo<\/h2>\n\n\n\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\nEl contrato debe constar por escrito<\/h2>\n\n\n\n
\n
Cu\u00e1nto debe durar el arrendamiento<\/h2>\n\n\n\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\nC\u00f3mo se fija y actualiza la renta<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfEl alquiler de una finca r\u00fastica lleva IVA?<\/h2>\n\n\n\n
Cu\u00e1ndo puede dejar de estar exento<\/h2>\n\n\n\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\nC\u00f3mo se fija y actualiza la renta<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfEl alquiler de una finca r\u00fastica lleva IVA?<\/h2>\n\n\n\n
Cu\u00e1ndo puede dejar de estar exento<\/h2>\n\n\n\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\n\u00bfDebe practicarse retenci\u00f3n sobre la renta?<\/h2>\n\n\n\n
Qu\u00e9 paga el arrendatario en Transmisiones Patrimoniales<\/h2>\n\n\n\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\nUn ejemplo sencillo<\/h2>\n\n\n\n
\n
Qui\u00e9n paga las reparaciones y mejoras<\/h2>\n\n\n\n
Qu\u00e9 ocurre con la PAC y los derechos de agua<\/h2>\n\n\n\n
Cesi\u00f3n y subarriendo<\/h2>\n\n\n\n
Antes de firmar, hay que conocer la finca y la operaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\nPreguntas frecuentes<\/h3>\n\n\n\n